ÁREA DE DERECHO PROCESAL

FACULTAD DE DERECHO


(**) Este blog forma parte del Proyecto de investigación financiado por la Consejería de Educación de la Junta de Castilla y León, bajo el título "La protección del crédito empresarial a través de los procesos judiciales. Diez años de vigencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil”. Investigador Principal: Pedro Alvarez Sánchez de Movellán, Profesor Titular de Derecho Procesal de la Universidad de León.

jueves, 27 de enero de 2011

JUICIO DE 5º CURSO (2010-2011) SENTENCIA


JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.º 12 DE LEÓN

JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO N.º 2/2010

SENTENCIA N.º 204


En la ciudad de León, a cinco de diciembre de dos mil diez.


Vistos por el Ilmo. Sr. Don Guillermo, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de los de León y su partido judicial, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio seguidos bajo el número 2/2010, entre partes, de una, como demandante, Doña Nuria, representada por la Procuradora Doña Sandra y asistida por el Abogado Don Daniel y, de otra, como demandada, Doña María, que interviene representada por el Procurador Don Manuel y asistida por la Abogada Doña Montserrat, sobre desahucio de local por impago de gastos de comunidad y reclamación de cantidad.


ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Por la Procuradora de los Tribunales Doña Sandra en nombre y representación de Doña Nuria se interpuso demanda de Juicio Verbal sobre desahucio de local por impago de gastos de comunidad y reclamación de cantidad contra Doña María, en cuya demanda, tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que consideró pertinentes en apoyo de sus pretensiones, terminó suplicando que, previa admisión a trámite de la demanda y tras la tramitación del procedimiento, se dictara sentencia por la que, estimando la demanda, se declarara resuelto el contrato objeto de la misma y se condenara a la demandada a desalojar y dejar libre y a disposición de la demandante el local arrendado con apercibimiento de lanzamiento si no lo llevare a cabo, a abonar a la demandante la cantidad de 1.800 euros y al pago de las costas.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, se señaló fecha para la celebración de la vista, llegada la cual, con la comparecencia de las partes, se abrió el acto por S.S.ª y, concedida la palabra a la parte demandante, se afirmó y ratificó en su demanda, solicitando el recibimiento a prueba del procedimiento y, concedida la palabra a la parte demandada, se opuso a la demanda e interesó, en los términos que se recogen en el acta y grabación efectuada de la vista, que se declarara enervado el desahucio en virtud de la consignación de las cantidades adeudadas acreditada en la correspondiente diligencia de ordenación incorporada a estos autos.

TERCERO.- Recibido el juicio a prueba, por la parte demandante se propuso la prueba documental, el interrogatorio de la demandada y la prueba de testigos, pruebas, todas ellas, que fueron declaradas pertinentes por S.S.ª y practicadas con el resultado que se desprende del acta y de la grabación del acto de la vista.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales establecidas.


FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se ejercita por la demandante como propietaria y arrendadora del local sito en el bajo del n.º 26 de la calle x de esta ciudad una acción de desahucio dirigida a que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 3 de enero de 2007 que vinculaba a las partes de este procedimiento y, simultáneamente y acumulada a la primera, tal como permite el artículo 438.3.3.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, una acción por la que se reclama la cantidad de 1.800 euros, que sería la  adeudada por la demandada en concepto de gastos de comunidad, al pago de cuya partida venía obligada, tal como se pactó entre las partes en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de fecha 3 de enero de 2007.

En tal sentido, cabe señalar que, en la referida cláusula, se pactaba que, además de la renta, la arrendataria abonaría la cantidad de 600 euros en concepto de gastos de comunidad en los seis primeros días de cada trimestre, mediante transferencia a una cuenta que la comunidad de vecinos tiene abierta en Caja España, resultando que la demandada, para cuando se presentó la demanda el día 24 de noviembre de 2010, adeudaba los gastos de comunidad de tres trimestres, vencidos, respectivamente, los días 6 de abril, 6 de julio y 6 de octubre de 2010 y,  por eso, la cantidad reclamada en la demanda asciende a 1.800 euros.

La demandada, en el acto de la vista, acreditó tener abonados los gastos de comunidad adeudados hasta ese momento y solicitó se declarara enervada la acción de desahucio ejercitada contra ella, a cuya pretensión se opuso la parte demandante toda vez que, por su parte, se había requerido a la demandada en diversas ocasiones para el pago de los gastos de comunidad adeudados.

Por eso, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cuestión objeto de debate y que ha de resolverse es si, con la presente sentencia, debe estimarse la demanda o, por el contrario, cabe acoger la solicitud de la demandada de que se declare enervada la acción de desahucio ejercitada.

En tal sentido, ha de recordarse cómo el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula como un caso especial de terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto el que se denomina de enervación del desahucio, que significa que los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas (recordemos que en el presente procedimiento se reclaman como debidos por la arrendadora demandante 1.800 euros en concepto de gastos de comunidad que debía satisfacer la arrendataria demandada) terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Añade, no obstante, dicho precepto que aquella especie de previsión no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Pues bien, en el presente caso, no consta que la demandada hubiera enervado el desahucio en ninguna ocasión anterior y, por eso, la única cuestión sobre la que giró la discusión entre las partes en el acto de la vista y que ha de resolverse se refiere a si cabe declarar enervada la acción en razón al abono, por parte de la demandada, de las cantidades reclamadas en la demandada por gastos de comunidad o si, por el contrario, ha de rechazarse la posibilidad de la enervación al haber efectuado la demandante distintos requerimientos de pago a la arrendataria antes de promover la demanda.

Por eso, debemos recordar, ahora, aquellos requerimientos:

El primero de ellos habría tenido lugar el día 15 de julio de 2010, mediante el personamiento que la actora hizo, acompañada de la Presidenta de la Comunidad de Vecinos del edificio donde radica el local arrendado, en el domicilio de la arrendataria para exigirle a ésta el abono de los gastos de comunidad que le adeudaba y que, para entonces, eran los correspondientes a los dos trimestres vencidos los días 6 de abril y de julio de 2010.

El segundo habría consistido en el envío, el día 23 de julio de 2010, por parte de la propiedad a la arrendataria de una carta certificada a la que acompañaba los recibos de los dos trimestres impagados.

En el tercero de los casos, la arrendadora, a través de un telegrama puesto el día 31 de julio de 2010, recordaba a la demandada la deuda que mantenía con ella por el impago de los gastos de comunidad del local arrendado.

En cuarto lugar, y con el mismo objeto, la arrendadora le había remitido un burofax a la arrendataria el día 30 de octubre.

Finalmente y en quinto lugar, el día 7 de noviembre de 2010, la arrendadora, por carta, envió a la arrendataria el recibo del tercer trimestre, vencido el día 6 de noviembre de 2010, que, junto con los dos anteriores, le adeudaba por entonces.

Se trata, por tanto, de decidir si aquellos requerimientos, con las circunstancias que les caracterizan a cada uno, pudieran tener relevancia para impedir que pueda declararse enervado el desahucio, no obstante el pago efectuado por la arrendataria antes del inicio de la vista del presente procedimiento.

La respuesta ha de ser negativa, ya que, de cuantos medios utilizó la arrendadora para intimar a la arrendataria a abonarle las cantidades que le adeudaba, sólo el que se cursó a través de burofax reúne los requisitos de fehaciencia que exige  el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y decimos esto porque es el único medio de comunicación que incorpora la certificación del contenido del envío, así como el resultado del mismo, de modo que constituye prueba plena de haberse enviado una comunicación concreta en la fecha certificada a un destinatario determinado.

Ahora bien, el requerimiento a través de este medio tuvo lugar, como hemos dicho, el día  30 de octubre de 2010 y la demanda se presentó el día 24 de noviembre del mismo año, lo que significa que entre el requerimiento y la presentación de la demanda no transcurrió el plazo de un mes que exige el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, por eso, el requerimiento, aunque fehaciente, carece de los requisitos para poder hacerlo valer frente a la enervación pretendida por la arrendataria demandada, de tal manera que procede, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 22.4, párrafo primero, dictar sentencia declarando enervada la acción.

A mayor abundamiento, en pro de la enervación que declaramos, cabría añadir la corriente, ciertamente minoritaria, defendida por algunas Audiencias Provinciales, según la cual el requerimiento a que nos venimos refiriendo, para su eficacia, debería incorporar (lo que no consta que contuviera el requerimiento de fecha 30 de octubre de 2010) la efectiva formulación por el arrendador de una declaración de voluntad dirigida al arrendatario comprensiva de su intención e interés en dar por finalizado el contrato de no satisfacerse en plazo las cantidades adeudadas porque, se dice, solamente con tal admonición, clara y terminante, el arrendatario comprenderá el alcance de la intimación y podrá ajustar su conducta a lo que estime procedente (SS. 08/11/01 AP Salamanca y 09/05/06 AP Valencia).

SEGUNDO.- En lo que afecta a las costas, las mismas deben imponerse a la arrendataria demandada en base al criterio del vencimiento, pues, no obstante la enervación que declaramos, lo cierto es que los hechos han demostrado que, a la fecha de presentación de la demanda, concurrían todos los presupuestos necesarios para el ejercicio de las acciones de desahucio y de reclamación de gastos de comunidad ejercitadas. Así lo han entendido las SS. 22/12/98 de la AP de Asturias y 10/02/99 de la AP de Guipúzcoa y así lo dispone, también, el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.


VISTOS los preceptos legales citados y demás de general aplicación,


FALLO

En razón al pago efectuado por la arrendataria demandada, Doña María , declaro enervada la acción de desahucio ejercitada en este procedimiento contra ella por Doña Nuria, en relación con el local a que se refiere la demanda, e impongo a la demandada las costas de este procedimiento.

La presente sentencia, que se notificará a las partes, no es firme y contra la misma cabe interponer recurso de apelación ante la Audiencia Provincial dentro del plazo de cinco días a contar desde la fecha de notificación, recurso que se interpondrá en la forma contemplada en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, significándose que, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, de 1 de Julio, introducida por la LO 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la Implantación de la Nueva Oficina Judicial, la parte recurrente deberá consignar como depósito la cantidad de cincuenta euros, depósito que se realizará mediante consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones abierta a nombre de este Juzgado y que deberá acreditarse al tiempo de ser interpuesto el recurso, haciéndose constar que, en el caso de estimación total o parcial del recurso, se procederá a devolver al recurrente la totalidad del depósito constituido.

Así, por esta mi sentencia, de la que se deducirá testimonio para su unión a los autos, definitivamente juzgando en esta primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.



DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN Y DEPÓSITO.- La anterior sentencia fue hecha pública por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez que la dictó en el día de la fecha, estando celebrando audiencia pública, habiéndose emitido certificación de la misma para su unión a los autos y archivándose el original en el libro correspondiente. Doy fe.

      
       
  
  
               

JUICIO DE 5º DE DERECHO (CURSO 2010-2011) CÉDULA DE CITACIÓN

CÉDULA DE CITACIÓN

Juzgado de Instrucción nº12 de León
Modelos de Doc.
N.I.G.: 2/2010
Procedimiento: 2/2010
Sobre Datos de Procedimiento
De Dña. Nuria , DNI….
Procuradora Sra. Sandra, DNI….

Abogado Sr. Daniel, DNI
Contra Dña. María , DNI L
Procurador/a Sr/a.
Abogado/a Sr/a.


CÉDULA DE CITACIÓN


TRIBUNAL QUE ORDENA CITAR

Juzgado de Instrucción nº12 de León

ASUNTO EN QUE SE ACUERDA

Procedimiento 2/2010

PERSONA A LA QUE SE CITA

Doña María, DNI con domicilio en x, en concepto de parte demandada.


OBJETO DE LA CITACIÓN

Asistir en el concepto indicado a la vista del juicio señalado. Y también, si la parte contraria lo solicita y el Juez lo admite, contestar al interrogatorio que aquélla pueda formular.


LUGAR EN QUE DEBE COMPARECER

Juzgado de Instrucción nº12 de León

DÍA Y HORA EN LA QUE DEBE COMPARECER JUICIO

1 de diciembre de 2010 a las 17:00

DÍA Y HORA DEL LANZAMIENTO DE LA FINCA

10 de diciembre de 2010 a las 09:00


PREVENCIONES LEGALES


- Si no comparece a la vista señalada para el juicio, no por ello se suspenderá y se le declarará en situación de rebeldía procesal sin necesidad de volver a citarle (artículos 440.1 y 442 de la L.E.C.).


- Si no asiste personalmente a la vista del juicio señalado y la parte demandante solicitara y se admitiera su declaración, podrán considerarse como admitidos los hechos del interrogatorio en los que hubiera intervenido personalmente y le sean enteramente perjudiciales (artículos 304 y 440 de la L.E.C.).

- Debe asistir a la vista con las pruebas de que intente valerse (artículo 440.1 L.E.C.).

- En el plazo de TRES DIAS siguientes a la citación, debe indicar a este tribunal qué personas han de ser citadas por el mismo para que asistan a la vista, bien como testigos o como peritos, o como conocedores de los hechos sobre los que tendría que declarar; igualmente, y dentro del mismo plazo, puede solicitar respuestas escritas a cargo de personas jurídicas o entidades públicas, por los trámites establecidos en el artículo 381 de la L.E.C.

- Debe facilitar los datos y circunstancias de las personas para poder llevar a efecto la citación (artículo 440.1, párrafo tercero, de la L.E.C.).


- Debe comunicar a la oficina judicial cualquier cambio de domicilio que se produzca durante la sustanciación de este proceso (artículo 155.5, párrafo primero, de la L.E.C.).


- Que si se dicta sentencia de desahucio y la misma no se recurre, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior, debiendo retirar los bienes y enseres de su propiedad, bajo apercibimiento de considerarse bienes abandonados a todos los efectos, procediendo la Comisión Judicial a ejecutarlo, adoptando las medidas necesarias en caso de encontrarse el inmueble cerrado o no consentir la entrada, incluso el auxilio de la fuerza pública (artículo 703 de la L.E.C.).



En Juzgado de Instrucción nº12 de León, a 29 de noviembre de 2010.    


          EL SECRETARIO JUDICIAL,
           DANIEL



Citado el día: 1 DE DICIEMBRE DE 2010. 17:00


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Juzgado de Instrucción nº12 de León

Modelos de Doc.
N.I.G.: 2/2010
Procedimiento: 2/2010
Sobre Datos de Procedimiento
De Dña. Nuria , DNI….
Procuradora Sra. Sandra, DNI….

Abogado Sr. Daniel, DNI
Contra Dña. María , DNI L
Procurador/a Sr/a.
Abogado/a Sr/a.

CÉDULA DE CITACIÓN


TRIBUNAL QUE ORDENA CITAR

Juzgado de Instrucción nº12 de León

ASUNTO EN QUE SE ACUERDA

Procedimiento 2/2010

PERSONA A LA QUE SE CITA

Doña Nuria, DNI con domicilio en y, en concepto de parte actora.


OBJETO DE LA CITACIÓN

Asistir en el concepto indicado a la vista del juicio señalado. Y también, si la parte contraria lo solicita y el Juez lo admite, contestar al interrogatorio que aquélla pueda formular.


LUGAR EN QUE DEBE COMPARECER

Juzgado de Instrucción nº12 de León

DÍA Y HORA EN LA QUE DEBE COMPARECER JUICIO

1 de diciembre de 2010 a las 17:00

DÍA Y HORA DEL LANZAMIENTO DE LA FINCA

10 de diciembre de 2010 a las 09:00


PREVENCIONES LEGALES


- Si no comparece a la vista señalada para el juicio, no por ello se suspenderá y se le declarará en situación de rebeldía procesal sin necesidad de volver a citarle (artículos 440.1 y 442 de la L.E.C.).


- Si no asiste personalmente a la vista del juicio señalado y la parte demandante solicitara y se admitiera su declaración, podrán considerarse como admitidos los hechos del interrogatorio en los que hubiera intervenido personalmente y le sean enteramente perjudiciales (artículos 304 y 440 de la L.E.C).

- Debe asistir a la vista con las pruebas de que intente valerse (artículo 440.1 L.E.C.).

- En el plazo de TRES DIAS siguientes a la citación, debe indicar a este tribunal qué personas han de ser citadas por el mismo para que asistan a la vista, bien como testigos o como peritos, o como conocedores de los hechos sobre los que tendría que declarar; igualmente, y dentro del mismo plazo, puede solicitar respuestas escritas a cargo de personas jurídicas o entidades públicas, por los trámites establecidos en el artículo 381 de la L.E.C.

- Debe facilitar los datos y circunstancias de las personas para poder llevar a efecto la citación (artículo 440.1, párrafo tercero, de la L.E.C.).


- Debe comunicar a la oficina judicial cualquier cambio de domicilio que se produzca durante la sustanciación de este proceso (artículo 155.5, párrafo primero, de la L.E.C.).


- Que si se dicta sentencia de desahucio y la misma no se recurre, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior, debiendo retirar los bienes y enseres de su propiedad, bajo apercibimiento de considerarse bienes abandonados a todos los efectos, procediendo la Comisión Judicial a ejecutarlo, adoptando las medidas necesarias en caso de encontrarse el inmueble cerrado o no consentir la entrada, incluso el auxilio de la fuerza pública (artículo 703 de la L.E.C.).



En Juzgado de Instrucción nº12 de León, a 29 de noviembre de 2010.


          EL SECRETARIO JUDICIAL,
           DANIEL 


Citado el día: 1 DE DICIEMBRE DE 2010, A LAS 17:00

JUICIO DE 5º DE DERECHO (CURSO 2010-2011) DILIGENCIA DE ORDENACIÓN

DILIGENCIA DE ORDENACIÓN


Juzgado de Instrucción nº12 de León

N.I.G.: 2/2010
Procedimiento: Procedimiento verbal de desahucio 2/2010
Sobre Datos de Procedimiento
De Dña. Nuria
Procuradora Sra. Sandra
Abogado Sr. Daniel, DNI
Contra Dña. María , DNI
Procurador/a Sr/a. Datos de Profesionales
Abogado/a Sr/a. Datos de Profesionales

DILIGENCIA  DE  ORDENACIÓN

Secretario Judicial Sr. Daniel, DNI
Juez Guillermo, DNI
En Juzgado de Instrucción nº12 de León, a 26 de noviembre de 2010.

Habiéndose manifestado por la parte demandada, María, DNI, el haber satisfecho todas las cantidades reclamadas en el presente procedimiento, con solicitud de la terminación del mismo, en virtud de lo establecido en el artículo 22.4 de la L.E.C, acuerdo dar traslado a la parte demandante para que en el plazo de DIEZ DIAS proceda a mostrar plena conformidad con la enervación solicitada.


MODO DE IMPUGNACIÓN: recurso de reposición en el plazo de cinco días, desde su notificación, ante el Secretario Judicial que la dicta.

Así lo acuerdo y firmo. Doy fe. 

EL SECRETARIO JUDICIAL,
DANIEL


JUICIO DE 5º DE DERECHO (CURSO 2010-2011) DECRETO DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA DE DESAHUCIO

DECRETO DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA DE DESAHUCIO

Juzgado de Instrucción nº12 de León


Modelos de Doc.
N.I.G.: 2/2010
Procedimiento: 2/2010
Sobre Datos de Procedimiento
De Dña. Nuria , DNI….
Procuradora Sra. Sandra, DNI….

Abogado Sr. Daniel, DNI ...
Contra Dña. María , DNI....
Procurador/a Sr/a.
Abogado/a Sr/a.



D E C R E T O


Sr. Secretario/a Judicial: Daniel, DNI…….
Sr. Juez: Guillermo,DNI….
En Juzgado de Instrucción nº12 de León, a 29 de noviembre de 2010.

ANTECEDENTES DE HECHO  

Primero.- El día 24 de noviembre de 2010, Doña Sandra, Procuradora de los Tribunales, con DNI, en representación de Doña Nuria, DNI, presentó escrito de demanda de juicio de desahucio contra la persona de María, DNI.la cual habita un inmueble propiedad de la demandante.


FUNDAMENTOS DE DERECHO  


Primero.- Examinada la anterior demanda, estimo, a la vista de los datos y documentos aportados, que la parte demandante reúne los requisitos de capacidad y/o representación necesarios para comparecer en juicio, conforme a lo determinado en los artículos 6, 7, 23 y 31 de la L.E.C.

Segundo.- Vistas las pretensiones formuladas en la demanda, este órgano judicial tiene jurisdicción y competencia objetiva para conocer de las mismas, según los artículos 37, 38 y 45 de la L.E.C.; también tiene competencia territorial para conocer del asunto, ello en virtud de las normas contenidas en los artículos 50 a 60 de la misma ley; además, en la demanda, se expresan las circunstancias concurrentes previstas en el apartado 3, del artículo 439 de la L.E.C.; por último, por lo que respecta a la clase de juicio, corresponde tramitar la demanda por las reglas del juicio verbal, conforme a lo determinado en el artículo 250.1.1º de la L.E.C., con las especialidades previstas para las demandas de desahucio.

Tercero.- Por lo expuesto, procede la admisión a trámite de la demanda y, como ordena el artículo 440.1 de la L.E.C., dar traslado y citar a las partes, señalando día y hora para la vista del juicio.


PARTE DISPOSITIVA  


ACUERDO:

1.- Admitir a trámite la demanda presentada por la Procuradora Sra. Sandra, DNI****** a instancia de Doña Nuria, DNI***** frente a Doña María, DNI***** que se sustanciará por las reglas previstas para los juicios verbales.

2.- Citar a las partes, con traslado de la demanda y la documentación que se acompaña, a fin de que comparezcan a la celebración del juicio, a cuyo efecto se señala para el próximo día 1 de diciembre de 2010, a las 17:00 fecha de la que se dará cuenta al juez o presidente a los efectos previstos en el artículo 182 de la L.E.C.

En la cédula de citación a las partes se consignarán las siguientes advertencias y apercibimientos:

- A la parte demandante, que si no asistiere a la vista y la parte demandada no alegare interés legítimo en la continuación del proceso, se le tendrá por desistido de la demanda, se le impondrán  las costas y se le condenará a indemnizar al demandado que haya comparecido si éste lo solicitara y acreditara los daños y perjuicios sufridos (artículo 442.1 de la L.E.C.).

- A ambas partes, que deben comparecer a la vista con las pruebas de que intenten valerse.

- Igualmente a ambas partes, que, si alguna de ellas no asistiere personalmente, y se propusiera y admitiera como prueba su declaración, podrán considerarse como admitidos los hechos del interrogatorio en los que hubiera intervenido personalmente y le sean enteramente perjudiciales (artículos 304 y 440 de la L.E.C.).

- Se indicará también a las partes, que en el plazo de TRES DÍAS siguientes a la recepción de la citación, deben indicar al órgano judicial qué personas han de ser citadas por el mismo para que asistan a la vista, bien como testigos o peritos, o como conocedoras de los hechos sobre los que tendría que declarar la parte, facilitando los datos y circunstancias precisas para llevar a efecto la citación.
En ese mismo plazo de tres días, podrán las partes pedir respuestas escritas a cargo de personas jurídicas o entidades públicas, por los trámites establecidos en el artículo 381 de la L.E.C.( art. 440.1º.3 )

- Asimismo, se indicará a ambas partes que deben comunicar a este órgano judicial  cualquier cambio de domicilio que se produzca durante la sustanciación de este proceso (artículo 155.5 párrafo primero de la L.E.C.).

MODO DE IMPUGNACIÓN: recurso de reposición  en el plazo de cinco días ante el Secretario que lo dicta.

Así lo acuerdo y firmo. Doy fe.

EL SECRETARIO JUDICIAL,
DANIEL



JUICIO 5º DE DERECHO (CURSO 2010-2011) DEMANDA DE DESAHUCIO



DEMANDA DE DESAHUCIO

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE LEÓN

Doña Sandra , Procuradora de los Tribunales, con DNI….y nº 735 de colegiado, en nombre y representación de Doña Nuria , con DNI…, mayor de edad, de estado civil soltera, vecina de León, con domicilio en Calle Y, estará asistida en este proceso por el licenciado Don Daniel, con DNI…, abogado del Ilustre Colegio de Abogados de León (nº de colegiado 314).
Según acredito mediante copia fehaciente de la escritura de poder que, debidamente bastanteada, acompaño en el Documento nº1, ante el Juzgado de Primera Instancia de León comparezco y, como mejor proceda en derecho,

DIGO:

Que en la representación que ostento formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO por falta de pago de las cantidades debidas en concepto de gastos de comunidad, contra Doña María, mayor de edad, con DNI…., con domicilio en León, a fin de que, previos los trámites correspondientes, se dicte sentencia declarando haber lugar al desahucio, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
HECHOS
PRIMERO.- Mi mandante es propietaria del local sito en la Calle X de León (León), según consta en la escritura de fecha 26 de agosto de 2000, otorgada ante el Notario Don Antonio…, Notario del Ilustre Colegio de Valladolid, inscrita en el Registro de la Propiedad de León, Libro V, Tomo 3, Folio 205, Finca 15, Inscripción 4º. Se adjunta como Documento 2.a) copia de la escritura de la propiedad, y como Documento 2.b) Nota simple del registro. Dicho local fue adquirido por mi mandante a través de un contrato de compraventa con su padre, Don Antonio, con DNI…..(Documento nº 3).
SEGUNDO.- En fecha 3 de enero de 2007 mi mandante celebró contrato de arrendamiento de este local con Doña María (Documento nº 4), elevado a escritura pública (Documento nº 5). En dicho contrato se pactó una renta trimestral de 4500 €, pagadera dentro de los 6 primeros días del mes que corresponda. El pago se realizará de forma domiciliada en la cuenta bancaria de Doña Nuria y la renta se actualizará de acuerdo a las variaciones del IPC (Nº de cuenta de Doña Nuria: 20960032723325047859745).


En base a la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento, las partes acordaron que entre los gastos debidos derivados de la renta se encuentran los gastos de comunidad, los cuales serán abonados trimestralmente, por una cuantía de 600 €, en los seis primeros días del mes que corresponda, en la cuenta bancaria de la comunidad de vecinos donde el inmueble se halla sito (Nº de cuenta de la Comunidad: 2096 4587723326752525258). Se aportan, como Documento nº 6.a) extracto bancario de la cuenta de Doña Nuria, donde solamente figura el pago de la renta acordada, y como Documento 6.b) extracto bancario de la Comunidad de vecinos, en el que se reflejan los pagos efectuados por todos los vecinos en relación con los gastos comunitarios.
TERCERO.- La demandada ha dejado de pagar las rentas correspondientes a los gastos de comunidad de los 3 últimos trimestres, ascendiendo su importe a 1800 €.
CUARTO.- A la luz del contrato de arrendamiento celebrado en enero de 2007, y al haberse establecido el pago de las rentas trimestralmente, se deduce de ello que el primer trimestre se paga entre los días 1 y 6 de abril, el segundo trimestre entre el 1 y 6 de julio, el tercer trimestre entre el 1 y 6 de octubre, y el último trimestre entre el 1 y el 6 de enero. Por lo tanto, a continuación expondremos los hechos que ponen de manifiesto la falta de pago de los gastos de comunidad de los últimos 3 trimestres del presente año por Doña María. El último pago de los gastos de comunidad fue realizado el 4 de enero de 2010 en relación con los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009. El siguiente pago debió realizarlo la demandada en el mes de abril de 2010. Ante la falta de ingreso de la cuota correspondiente, la comunidad de vecinos se pone en contacto con la propietaria del local, mi mandante, Doña Nuria, el día 15 de julio, para celebración de una Junta extraordinaria (se adjunta acta de la misma como Documento nº 7). En dicha Junta, mi mandante tiene conocimiento por primera vez de la falta de pago de las cuotas de comunidad por parte de su arrendataria correspondientes a los dos primeros trimestres del año. En virtud de tales hechos, Doña Nuria decide, al finalizar la Junta, desplazarse junto con la Presidenta de la Comunidad, Doña Lidia, con DNI…, hasta el domicilio de la demandada, para comunicarle la deuda que tiene pendiente y que la abone lo antes posible. Ante la pasividad mostrada por Doña María en los días sucesivos, el día 23 de julio Doña Nuria decide enviarle una carta certificada, en la que le comunica que mediante la presente le envía los recibos correspondientes a los gastos de comunidad de los trimestres primero y segundo de 2010. El día 31 de julio se le envía a la demandada un telegrama donde se le vuelve a recordar que tiene pendiente de pago los gastos de comunidad de los trimestres primero y segundo del corriente año.
El día 30 de octubre, ante la falta también de pago de los gastos de comunidad del tercer trimestre, que debían haber sido abonados entre los días 1 y 6 de octubre, se le envía un burofax reclamándole que ingrese su deuda cuanto antes.
Por último, el día 7 de noviembre se le remite por carta a Doña María el recibo correspondiente al tercer trimestre que adeuda. 3

Se aportan como documentos acreditativos del requerimiento de pago de los dos primeros trimestres: Documento 8. a) la carta y los dos recibos y 8.b) el telegrama. Y como documentos acreditativos en relación con el impago del tercer trimestre: Documento 9.a) Burofax y 9.b) carta y recibo.
QUINTO.- Al momento de presentación de la demanda no cabe la posibilidad de enervación.

A estos hechos son de aplicación los siguientes,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Jurisdicción. Los Tribunales y Juzgados españoles son competentes para conocer de la demanda, en el orden civil, en virtud de los arts. 21 y 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
SEGUNDO.- Competencia territorial. Corresponde la competencia para conocer de esta clase de procesos al Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que se halle la finca a tenor de lo establecido en los arts. 45 y 52.1.7º de la LEC.
TERCERO.- Procedimiento. La pretensión que se ejercita queda ampara en el art. 250.1.1º de la LEC, que tutela la recuperación de la posesión de una finca dada en arrendamiento por impago de la renta o de las cantidades debidas por el arrendatario y que, conforme al mismo precepto, se seguirá por los trámites de juicio verbal.
CUARTO.- Capacidad. En virtud del art. 6 de la LEC las partes tienen capacidad para ser parte ante los tribunales civiles, ya que son personas físicas con plena capacidad de obrar.
QUINTO.- Legitimación. El demandante tiene legitimación activa por ser el arrendador de la vivienda, y el demandado está legitimado pasivamente por ostentar la cualidad de arrendatario, tal como consta en el contrato aportado como Documento nº 4. 4
SEXTO.- Al tratarse de una finca urbana, es de aplicación el art. 27.2.a) de la LAU, que faculta al arrendador para resolver el contrato de arrendamiento, entre otros casos, cuando el arrendatario incumpla su obligación de satisfacer las cantidades cuya obligación haya asumido y correspondan al arrendatario.
SÉPTIMO.- Es de aplicación el art. 438.3.3º LEC, en el cual se permite la acumulación de acciones en reclamación de cantidades análogas a la renta vencidas y no pagadas cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.
OCTAVO.- La LEC, en su art. 439.3, exige que se indiquen en el escrito de demanda las circunstancias que concurran y que permitan o no la enervación de la acción en los términos que regula el art. 22.4 de la Ley Rituaria.
NOVENO.- El art. 1555 CC establece que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
DÉCIMO.- El art. 27.1 de la LAU establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
UNDÉCIMO.- Jurisprudencia
La Audiencia Provincial de Madrid, en la sentencia núm. 524/2005 de 27 de julio establece textualmente que “Al arrendatario le corresponde pagar la renta y todas las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda y si el pago de los gastos de comunidad está, como luego se verá, expresamente asumido por la arrendataria en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, será causa de resolución de contrato a instancia del arrendador, como expresamente dispone el art. 27.2.a) de la LAU de 1994, siendo el cauce adecuado para ello, así como para reclamar el adeudo, el juicio verbal” por lo que “Acreditado el incumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria del pago de las cantidades a que venía obligada como gastos generales o comunitarios, debía haberse estimado parcialmente la demanda, declarándose la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda y consiguiente desahucio por falta de las cantidades asumidas en el contrato” 5

La Audiencia Provincial de Asturias en la sentencia número 228/2002 de 20 de mayo también reconoce la asimilación de los gastos de comunidad como cantidades asimiladas a la renta y por lo tanto su falta de pago permite el desahucio por las siguientes razones: “1º) por una necesaria coordinación del art. 114 núm. 1 de la LAU de 1964 y el art. 27.2.a) de la Ley arrendaticia vigente; 2º) porque el art. 1563 de la LECiv de 1881 disponía que procedía el desahucio no sólo por falta de pago de la renta, sino también de las cantidades asimiladas o de aquéllas cuyo pago hubiere asumido el arrendatario. Y en análogo sentido la LECiv vigente en su art. 439.3 dispone que "no se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago en las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, si el arrendador no indicara las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no en el caso concreto, la enervación del desahucio; 3º) en el núm. 4 del art. 22 de la actual LECiv ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) se señala que " los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeudara en el momento de dicho pago enervador del desahucio y el art. 440-3 de la LECiv vigente dispone "en los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4º del art. 22 de la Ley". En este sentido de declarar procedente el desahucio por impago de gastos de comunidad o del IBI se pronunciaron, entre otras, las sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6ª) de 10-1-1997, la de Valencia (Sección 7ª) de 24-1-1997, de Alicante (Sección 5ª) de 18-4-1997, de Oviedo (Sección 4ª) de 24-9-1997, de Sevilla de 13-1-2000, la de esta Sección 5ª de fecha 24-2-1999 relativa a impago de IBI y las de la Sección 4ª y Sección la de esta Audiencia de fechas 18-9-1998 y 2-3-1999, respectivamente. En la citada de esta Audiencia de 18-9-1998 se declaró "esta Sala ha mantenido la opinión contraria a la anteriormente expuesta en la sentencia de 24 de septiembre de 1997, habiéndose pronunciado en el mismo sentido la Audiencia de Málaga (Sección 6ª) en su sentencia de 10-1-1997 ( AC 1997, 335) y la de Alicante (Sección 5ª) de 18 de abril de 1997. Los autores que defienden esta postura se basan en la nueva redacción del art. 1563 de la LEC, en que la Disposición Transitoria 6ª de la misma declara aplicables a todos los arrendamientos las normas contenidas en el Título V, donde se encuadra el art. 39.3 que remite al juicio de desahucio para resolver el arrendamiento por cualquiera de las causas prevenidas en el art. 27.2 de la nueva Ley Arrendaticia y que, por simplificación de trámites e igualdad jurídica, deben desaparecer las antiguas distinciones del Texto Refundido de la Ley de 1964 y aplicar a todos los arrendamientos, antiguos y nuevos, el mismo criterio procesal a la hora de determinar que cantidades impagadas pueden permitir el desahucio, máxime cuando la nueva Ley impone obligadamente a los inquilinos el pago de determinados gastos (coste de servicios y suministros e IBI) no siendo lógico pensar que su impago no permite acudir a la resolución del contrato". 6

El TS ha admitido la resolución del contrato por impago del IBI, criterio que es, lógicamente, trasladable a los gastos de comunidad. La doctrina se asienta en la STS de 12 de enero de 2007, dictada por el Pleno de la Sala 1ª. En ella se dice:
"Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta.
Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones."
Por último, la citada sentencia en su parte dispositiva declara
"como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". 7

La doctrina se ha reiterado en otras sentencias posteriores del mismo Alto Tribunal: 3 de octubre de 2008, 24 de septiembre de 2008, 25 de septiembre de 2008, 8 de octubre, 26 de septiembre 2008 y 7 de noviembre de 2008.
Como ya hemos dicho, la doctrina es plenamente aplicable a los casos de impago de gastos de comunidad que, ya lo hemos anticipado, se entienden abarcados en el concepto de coste por servicios y suministros que se enuncian como cantidades que han de ser satisfechas por el arrendatario, en plano de identidad con el IBI en cuanto derechos económicos del arrendador regulados en la tan citada DT segunda apartado C) 10 de la LAU de 1994 .
Lo dicho tiene, si cabe, mayor contundencia en el caso que nos ocupa donde se trata de unos gastos de comunidad respecto de los que ha habido una previsión y concepción contractual específica al haberse estipulado en cláusula ad hoc que el arrendatario habría de pagar "además" de la renta pactada, en claro sentido de asimilación plena, como una partida más integradora de la contraprestación económica debida por el arrendatario por el uso de la vivienda.
Al margen de la apoyatura legal y jurisprudencial ya expresada, sería un contrasentido -así lo entiende también el TS- que unos reiterados impagos de esa prestación debida por gastos de comunidad hubieran de estar obligando al arrendador a plantear sucesivas reclamaciones judiciales de cantidad - sin alcance resolutorio - frente a un arrendatario que clara y decididamente está incumpliendo los términos del contrato.
En este sentido se pronunciaban algunas Audiencias Provinciales: Vizcaya (Secc.5ª) 10 de mayo de 2001, Badajoz (Secc.1ª) 27 de marzo de 2003, Asturias (Secc. 5ª) 20 de mayo de 2002, Madrid (Secc. 21ª) 30 de noviembre de 1999 y Asturias (Secc. 5ª) 20 de mayo de 2002, sentencia en la que se citan otras varias sobre procedencia del desahucio por falta de pago de los gastos de comunidad o del IBI: así, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga (Secc. 6ª) de 10 de enero de 1997, Valencia (Secc. 7ª) de 24 de enero de 1997, Alicante (Secc. 5ª) de 18 de abril de 1997, Oviedo (Secc. 4ª) de 24 de septiembre de 1997, Sevilla de 13 de enero de 2000, y de la propia Sección 5ª de Asturias de 24 de febrero de 1999 .
Con lo anteriormente mencionado queda demostrado, así lo afirman las sentencias del TS y de las Audiencias Provinciales en este sentido, que los gastos de comunidad son gastos asimilados a la renta y su impago es motivación suficiente para la obtención de una sentencia estimatoria de desahucio.
DUODÉCIMO.- La cuantía del procedimiento se fija en la suma de 18.000 euros, determinada por la acción de mayor valor en base al art. 252.2º y 251.9ª LEC 8

DECIMOTERCERO.- Con arreglo a lo establecido en el art. 394 de la LEC, procede imponer las COSTAS de este proceso a la parte demandada, y por cuanto antecede:
SUPLICO AL JUZGADO,

Que tenga por presentada esta demanda, con su copia y documentos que la acompañan, que la admita y que me tenga por personado y parte en la representación que ostento de Doña Nuria, en virtud de la escritura de poder general para pleitos, que se tenga por formulada DEMANDA DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO por falta de pago de los gastos de comunidad del local objeto de este proceso, contra Doña María. Que se dicte decreto de admisión de la demanda en los términos que indica el art. 440 de la LEC y que se señale día y hora para la celebración del juicio verbal con citación al demandado en legal forma con los apercibimientos establecidos en la Ley. Así como que de no comparecer al acto de la vista se declarará el desahucio sin más trámites y que, en su día, se dicte sentencia por la que se estime la demanda de desahucio, se declare resuelto el contrato objeto de este proceso, se condene a la parte demanda al pago de la cantidad adeudada, que asciende a 1.800 €, y se condene al demandado a dejar libre, expedita y a disposición de mi mandante el local arrendado, con apercibimiento de lanzamiento si no lo llevara a cabo y con expresa imposición de costas.

Es justicia que pido en León, a 24 de noviembre de 2010

Firma: Doña Sandra Firma: Don Daniel