EL ILTMO.
SEÑOR DON JAVIER JUAN ÁLVAREZ, MAGISTRADO-JUEZ DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO SEIS DE LEÓN Y SU PARTIDO, el día 20 de enero de
dos mil doce ha pronunciado
EN
NOMBRE DEL REY
la siguiente
SENTENCIA
Nº 24
En el juicio verbal nº 535 de 2011, (desahucio
y reclamación de rentas), instado
por DOÑA LAURA BODAS SASTRE, representada por el procurador D. Pablo López
Robles, bajo la dirección letrada de Dña. Miriam García Cañón (nº coleg. 623).
Contra DOÑA MARTA MEJÍAS LÓPEZ, representada por la procuradora
Doña Patricia de la Varga
García y bajo la
dirección letrada de D. Álvaro Pacho Vallejo (nº coleg.3968).
ANTECEDENTES
DE HECHO
PRIMERO.- Por repartido a este
juzgado escrito de demanda presentado por el procurador d. Pablo López Robles,
que se basa en los Hechos y Fundamentos de Derecho expuestos y suplica que
teniendo por presentado dicho escrito y
tras la celebración de la vista se
declare resuelto el contrato de arrendamiento por impago de rentas, suscrito el
día uno de julio de 1988 sobre la vivienda sita en calle Caño Badillo nº5 1º de
León y consecuentemente se condene al demandado a dejar libre y expedita la
mencionada finca a disposición del actor, bajo apercibimiento de
lanzamiento si no lo efectuara en plazo
legal. Igualmente se solicita la condena al demandado al pago de 1402,48 euros,
cantidad debida a fecha de la interposición de la demanda, cantidad que se incrementará
en el interés legal del dinero; así como al pago de las rentas pactadas
vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda si resultaren
impagadas.
SEGUNDO- Por medio del Decreto nº 683/2011 se admitió a trámite
dicha demanda; así como se acordó dar traslado a la misma a la parte demandada
y citar a las partes a la celebración de la vista que tuvo lugar el 14 de
diciembre de 2011. Asimismo se señaló el lanzamiento el martes 28 de diciembre.
TERCERO.- Se practicó
requerimiento a la parte demanda
conforme a las previsiones legales.
CUARTO.- Constando oposición a las pretensiones de la parte
actora, a pesar de que la parte demandada alega efectuar una consignación de
determinada suma de dinero dentro de los veinte días preceptivos; al formularse
escrito de oposición en cuanto al fondo, se procedió a la celebración de la
vista oral. Ha quedado suficientemente claro que el demandante sostiene que ha
realizado una consignación “ad cautelam” y que se opone en cuanto al fondo, por
entender que realiza el pago de dichas cantidades por conceptos que no le
corresponden.
QUINTO.- En la tramitación del
procedimiento se han seguido las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS
JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercitan en la
demanda inicial del procedimiento, de forma acumulada, acción resolutoria de
contrato de arrendamiento de vivienda por falta de pago de las rentas y acción
de reclamación de tales rentas. Estamos ante una acumulación subjetiva de
acciones, esto es; el mismo actor ejercita en su demanda varias acciones ante
el mismo demandado. La legitimación activa corresponde a tenor del artículo
250.1 1º y 2º de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, al propietario de la finca, no siendo en este caso
relevante que simplemente ostente la propiedad de la finca como que en la
relación jurídica entre este y la parte demandada sea arrendador de dicha
finca. La legitimación pasiva corresponde al arrendatario de dicho inmueble, en
este caso a doña Marta mejías López. La competencia, según el artículo 52.1 7º
de la L.E.C,
corresponde a los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca. El desahucio, como establece
el artículo 250. 1 1º de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, puede tener su origen en el impago de las rentas o
cantidades debidas por el arrendatario o en la expiración del plazo fijado
contractual o legalmente. Además la acción de desahucio puede fundarse también
en la situación jurídica de precario en la que se encuentra el demandado (art.
250. 1 2º L.E.C). En este caso estamos ante una acción de desahucio por falta de pago, a través de la
cual se pretende la recuperación posesoria derivada de una previa resolución
del contrato.
Hay que en señalar que el cauce previsto para
conocer las pretensiones que se sustancien respecto a una acción de desahucio
es el procedimiento verbal, independientemente de la cantidad que se reclame en
concepto de rentas debidas y no satisfechas con anterioridad, incluyendo la
condena de futuro. En este caso se reclaman las rentas vencidas y no
satisfechas correspondientes a los meses de abril a noviembre de 2011. La parte demandada señala que ha realizado
una consignación “ad cautelam”, pero se ha continuado el procedimiento, al oponerse
al fondo de la pretensión efectuada por la parte actora.
SEGUNDO.- A raíz de los distintos
documentos aportados, se deduce que efectivamente se han incumplido las
condiciones estipuladas en el contrato celebrado el uno de julio de 1988 y que
además ha sido elevado a escritura pública, lo que concede a dicho documento un
plus probatorio, incrementándose su verosimilitud, incluso alcanzando el
carácter de prueba plena según el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En dicho contrato, en la estipulación tercera, se señala claramente que la
renta habrá de abonarse en los cinco primeros días de cada mes mediante ingreso
bancario, siendo este el tiempo y forma convenidos para efectuar la
contraprestación. Asimismo los diferentes recibos bancarios aportados acreditan
la ausencia de pago de las rentas durante el periodo de tiempo entre abril y
noviembre de 2011.
A pesar de que doña Marta Mejías
López sostuvo en el plenario que se
había modificado el sistema de pago, no obra en poder de dicho juzgado ningún
documento que acredite verazmente dicho extremo, por lo que no cabe considerar
probado dicho acuerdo de modificación de condiciones, por lo que deducimos que
se mantuvo inalterable el sistema de pago. El testimonio de doña Sara Robles
González únicamente acredita que acompañó a doña Marta Mejías López al
domicilio de doña Laura Bodas Sastre para supuestamente pagar la renta, pero no
se pronuncia en ningún momento acerca del acuerdo privado que modificó el
contrato. Tampoco es esclarecedor en este sentido el testimonio de doña Silvia
Rodríguez González, pues lo único que pone de manifiesto es que es vecina de
doña Laura Bodas Sastre y que doña Marta Mejías
fue en varias ocasiones al domicilio de la arrendadora para pagar la
renta, sin tener ningún conocimiento de modificaciones posteriores del
contrato. Aunque se aporta por la parte demandada dicho acuerdo privado de
modificación del sistema de pago, que
sería efectivo a partir de mayo de 2011, y en el que viene a señalarse
que el pago se abone en los siete primeros días de cada mes en casa de la
arrendadora; este Tribunal considera que estamos en sede de un procedimiento
verbal y que los únicos extremos sobre los que ha de pronunciarse son la falta
de pago o la posible enervación, no siendo preceptiva la valoración de dicho
documento, que dado su carácter privado y la falta de acuerdo acerca del mismo
entre la arrendadora y la arrendataria, así como las dudas de hecho y de
derecho que el mismo ha suscitado; considero que no se ha de tener en cuenta a la
hora de acreditar el cumplimiento del requisito del pago. Se trata de un documento cuya existencia, y
verosimilitud no reconoce la parte demandante, negando incluso dicha parte la
existencia del acuerdo privado de modificación de la forma de retribución y de
las condiciones de pago antes mencionado. No obstante, la validez del mismo
podrá ser discutida en un procedimiento ordinario en conformidad con el
artículo 249 de la LEC. La
existencia y validez del contrato (y de las modificaciones del mismo) es por lo
tanto una cuestión compleja que debe ser resuelta en otro procedimiento.
TERCERO.- Conforme a la autonomía
de las partes que recoge entre otros preceptos, el 1255 del CC, es plenamente
posible la modificación o rehabilitación de un contrato anterior, como han
señalado entre otros la
Sentencia de la
A.P de Barcelona de 20 de enero de 2009, constando en este
caso a través del acuerdo privado de rehabilitación de contrato de
arrendamiento de vivienda, la voluntad inequívoca y seria y el concierto deliberado de ambas partes;
requisitos para la rehabilitación que señala claramente la jurisprudencia del
Tribunal Supremo (STS 21 febrero de 1987, 30 de septiembre de 1989 o 12 de
marzo de 1994). A pesar de que el letrado de la parte demandada sostiene que no
hay rehabilitación sino un nuevo contrato, durante el interrogatorio de la
misma esta señaló la existencia de dicha rehabilitación.
Por ello está plenamente vigente el
contrato de arrendamiento de vivienda de uno de julio de 1988 a la fecha de
interposición de la demanda. Aunque hubiese dudas acerca de la rehabilitación
del contrato, ninguna de las partes aporta ninguna prueba (auto), que demuestre
la resolución judicial del contrato, con lo que el juzgador, en cumplimiento
del principio de libre disposición de las partes no puede indagar ningún
extremo sobre esta cuestión. No obstante, el artículo 142 de la LAU de 1964 (que era el texto
legal vigente al formalizar el contrato de arrendamiento en 1988) que se
refiere a la ejecución de las sentencias de desahucio, se remite al artículo
147 del mismo texto legal, el cual
autoriza la rehabilitación de los contratos, aunque estos se hallasen resueltos
por resolución judicial.
CUARTO.- Por lo anteriormente
señalado, la enervación que tuvo lugar a
quince de febrero de 2010 se refiere claramente al mismo contrato de
arrendamiento que a fecha del presente procedimiento continua en vigor. Para
acreditar este primera enervación la
parte demandante aporta el decreto 17/2011, que en su parte dispositiva
contiene la enervación y como consecuencia el archivo de las actuaciones.
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
establece que la enervación no es admisible cuando el arrendatario hay enervado
el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido
lugar por causas imputables al arrendador. Con anterioridad, la L.E.C. de 1881 admitía un
derecho de enervación prácticamente ilimitado, posibilitando la realización de
sucesivas enervaciones, siempre que su realización no supusiese abuso de derecho.
Por ello, no cabe una segunda enervación en el presente procedimiento, aunque
la consignación que alega la parte demandada se hubiere realizado en tiempo y
forma, pues no se han cumplido las condiciones para el pago estipuladas en el
contrato y ya ha habido una enervación anterior en el año 2010.
En todo caso la parte demanda
sostiene que no ha incumplido el contrato de arrendamiento, ya que su objetivo
no es pagar y abandonar la posesión del inmueble, sino que han consignado las
rentas “ad cautelam”, pero insiste en que ha actuado de conformidad con las
exigencias del contrato. Hay que tener en cuenta que el impago de una sola
mensualidad abonada después de presentada la demanda de desahucio es ya de por
sí un motivo de resolución contractual. Asimismo, según la doctrina del
Tribunal Supremo (STSS 755/2008 y 193/2009), el pago de la renta verificado
fuera del plazo legal o contractualmente pactado y después de presentada la
demanda, no excluye la resolución del contrato de arrendamiento, aunque la
demanda se funde en el impago de una mensualidad o de una parte de la misma.
Por ello, el momento del pago es esencial y un mero retraso en el mismo se
considera incumplimiento de la obligación de pago, pues el arrendatario estaría
disfrutando de la cosa arrendada sin satisfacer la contraprestación
correspondiente. Hay que tener en cuenta que a tenor del artículo 1176 del C.C,
la consignación es una figura jurídica que se prevé para el caso en el que el acreedor a quien se hiciere el
ofrecimiento de pago se negare sin razón a admitirlo. En este caso, no se dan
en puridad los requisitos de la consignación, al no quedar acreditado que doña
Laura Bodas Sastre se negare a aceptar el pago; entre otras razones, al
establecerse como medio para el mismo la domiciliación bancaria. En virtud del
principio de economía procesal se calificará como consignación la entrega de
dinero que supuestamente el deudor ha depositado en este Juzgado, procediéndose
a su correspondiente entrega al acreedor, debiendo abonar este de cualquier forma
los intereses generados y las rentas producidas hasta que tenga lugar la
recuperación posesoria de la finca por parte de la demandante.
QUINTO.-La parte actora presenta
en apoyo de su pretensión el contrato de arrendamiento que le vincula con la
parte demandada, así como los recibos de renta impagados. Esta, por su parte,
presenta para sustentar su oposición, copia de la consignación efectuada “ad
cautelam” y de los recibos que la acreditan, así como un acuerdo privado de
modificación de los términos del contrato, quedando suficientemente probada la
oposición de dicha parte demandada. Cabe señalar en primer lugar que como se ha
señalado anteriormente no cabe una segunda enervación de la acción de desahucio
y que en todo caso este Juzgado no
ha tenido constancia alguna de la supuesta consignación que alega la
parte demandada. En segundo lugar considero que el documento privado que presenta dicha parte no
reviste las garantías necesarias como para entender que real y efectivamente se
ha producido, pues tanto doña Laura Bodas Sastre como el administrador de esta
desconocen su existencia. No prospera tampoco la pretensión de dicha parte de
que el objetivo de la parte demandante sea expulsar a la demandada del inmueble
con el objetivo de dedicar este a una actividad más rentable. Tampoco está
suficientemente probado que se haya modificado el contrato, por lo que este
Tribunal no concede relevancia al supuesto cambio que estableció que la renta
fuese pagadera en metálico cada seis meses, prevaleciendo por lo tanto lo
establecido en el contrato de fecha uno de julio de 1988, siendo la renta
pagadera en los cinco primeros días de cada mes de manera íntegra, indivisible
y completa.
En cuanto al testimonio prestado
durante el juicio por el administrador
de doña Laura Bodas Sastre, d. Alberto Celemín Camacho, es preciso tener en
cuenta para valorar su imparcialidad, que por su cargo se halla al servicio de
la parte actora, por lo que habremos de
considerar su declaración como parcial y no completamente objetiva, no
ofreciendo su testimonio tantas garantías como la del resto de los testigos.
Hay que afirmar no obstante, que su
declaración coincide plenamente con lo que se establece en los distintos
documentos aportados y con lo señalado por doña Laura Bodas Sastre.
SEXTO.- Teniendo en cuenta que
ya ha existido una enervación previa y que según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no
cabe una segunda enervación de la acción de desahucio, ha quedado claro que
permanece vigente el contrato de julio de 1988, ya que en virtud de la
autonomía de la voluntad se ha llevado a cabo una rehabilitación posterior. En
el presente caso procede declarar la resolución del contrato que une a las
partes, (a pesar de la consignación alegada por la parte demandada), con fundamento
de la causa prevista en el apartado 2
a) del artículo 27 de la L.A.U, (artículo 114 de la L.A.U de 1964, vigente al
formalizarse el contrato) relativa a la falta de pago de la renta; por no
pagarse en el tiempo y forma estipulados, accediendo al desahucio instado y a
apercibir a la demandada del lanzamiento que se efectuará si no desaloja el
inmueble dentro del plazo legalmente señalado. Por ello se le condenará, una
vez que se compruebe en este juzgado que la consignación dineraria alegada no es verídica o cierta, al pago de las
rentas debidas y no pagadas, según lo
preceptuado en el artículo 1555 del C.C en lo relativo a la obligación del
arrendatario de pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. A
esta cantidad hay que añadir en todo caso las rentas que se hayan ido
devengando durante la tramitación del procedimiento y que se devenguen hasta la
entrega definitiva de la vivienda y de la posesión de la misma, mediante la
entrega de las llaves o el lanzamiento, según establece el artículo 220 de la L.E.C relativo a la condena de
futuro. A esta cantidad deberá sumarse el interés legal que dichas rentas
generen desde la interposición de la demanda. Este tipo de interés se considera
interés moratorio, en atención a lo establecido en los artículos 1100 y 1108
del C.C, y se devenga desde que el acreedor exige judicialmente el cumplimiento
de la obligación.
SÉPTIMO.- Las costas han de
imponerse a la parte demandada, en aplicación de lo establecido en el artículo
394.1 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, dado que se han desestimado todas las pretensiones de
la parte demandada, imponiéndose por lo tanto las costas procesales en virtud
del criterio del vencimiento objetivo.
VISTOS los artículos citados y demás
en general y concordante aplicación, pronuncio el siguiente
FALLO
Estimo la demanda formulada por el
procurador Sr. Don Pablo López Robles, en nombre y representación de DOÑA LAURA BODAS SASTRE, contra DOÑA MARTA
MEJÍAS LÓPEZ, representada por la Sra. procuradora Doña
Patricia de la Varga
García; y en su virtud, declaro resuelto el contrato de
arrendamiento de fecha uno de julio de 1988, que fue objeto de una
rehabilitación posterior con fecha uno de abril de 2011 y que liga a las partes
sobre la vivienda sita en c/ Caño Badillo nº 5, 1º de León; condenando a la
demandada a que desaloje el inmueble y lo ponga en la libre disposición de la
parte actora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hicieren dentro del
plazo legal, así como, para el caso en el que se determine que no se ha llevado
a cabo la consignación antes mencionada, al abono a la parte actora de la
cantidad de MIL CUATROCIENTOS DOS EUROS
CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS, y en todo
caso al pago del interés legal desde la interposición de la demanda y las
rentas devengadas durante la tramitación del procedimiento y las que se
devenguen hasta la devolución efectiva de la posesión de la vivienda a la parte
actora, mediante la entrega de las llaves o el lanzamiento, con imposición de
costas a la parte demandada.
Contra la presente resolución cabe
interponer recurso de apelación ante la Audiencia Provincial
de León, que deberá interponerse ante este juzgado dentro del plazo de veinte
días desde su notificación, previa constitución de un depósito de 50 €.
Así, por esta mi sentencia,
definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha
sido la anterior sentencia por el Magistrado-Juez que la dictó en el mismo día
de su fecha, doy fe.
