JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO N.º 2/2010
SENTENCIA N.º 204
En la ciudad de León, a cinco de diciembre de dos mil diez.
Vistos por el Ilmo. Sr. Don Guillermo, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de los de León y su partido judicial, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio seguidos bajo el número 2/2010, entre partes, de una, como demandante, Doña Nuria, representada por la Procuradora Doña Sandra y asistida por el Abogado Don Daniel y, de otra, como demandada, Doña María, que interviene representada por el Procurador Don Manuel y asistida por la Abogada Doña Montserrat, sobre desahucio de local por impago de gastos de comunidad y reclamación de cantidad.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por la Procuradora de los Tribunales Doña Sandra en nombre y representación de Doña Nuria se interpuso demanda de Juicio Verbal sobre desahucio de local por impago de gastos de comunidad y reclamación de cantidad contra Doña María, en cuya demanda, tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que consideró pertinentes en apoyo de sus pretensiones, terminó suplicando que, previa admisión a trámite de la demanda y tras la tramitación del procedimiento, se dictara sentencia por la que, estimando la demanda, se declarara resuelto el contrato objeto de la misma y se condenara a la demandada a desalojar y dejar libre y a disposición de la demandante el local arrendado con apercibimiento de lanzamiento si no lo llevare a cabo, a abonar a la demandante la cantidad de 1.800 euros y al pago de las costas.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, se señaló fecha para la celebración de la vista, llegada la cual, con la comparecencia de las partes, se abrió el acto por S.S.ª y, concedida la palabra a la parte demandante, se afirmó y ratificó en su demanda, solicitando el recibimiento a prueba del procedimiento y, concedida la palabra a la parte demandada, se opuso a la demanda e interesó, en los términos que se recogen en el acta y grabación efectuada de la vista, que se declarara enervado el desahucio en virtud de la consignación de las cantidades adeudadas acreditada en la correspondiente diligencia de ordenación incorporada a estos autos.
TERCERO.- Recibido el juicio a prueba, por la parte demandante se propuso la prueba documental, el interrogatorio de la demandada y la prueba de testigos, pruebas, todas ellas, que fueron declaradas pertinentes por S.S.ª y practicadas con el resultado que se desprende del acta y de la grabación del acto de la vista.
CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales establecidas.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Se ejercita por la demandante como propietaria y arrendadora del local sito en el bajo del n.º 26 de la calle x de esta ciudad una acción de desahucio dirigida a que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 3 de enero de 2007 que vinculaba a las partes de este procedimiento y, simultáneamente y acumulada a la primera, tal como permite el artículo 438.3.3.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, una acción por la que se reclama la cantidad de 1.800 euros, que sería la adeudada por la demandada en concepto de gastos de comunidad, al pago de cuya partida venía obligada, tal como se pactó entre las partes en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento de fecha 3 de enero de 2007.
En tal sentido, cabe señalar que, en la referida cláusula, se pactaba que, además de la renta, la arrendataria abonaría la cantidad de 600 euros en concepto de gastos de comunidad en los seis primeros días de cada trimestre, mediante transferencia a una cuenta que la comunidad de vecinos tiene abierta en Caja España, resultando que la demandada, para cuando se presentó la demanda el día 24 de noviembre de 2010, adeudaba los gastos de comunidad de tres trimestres, vencidos, respectivamente, los días 6 de abril, 6 de julio y 6 de octubre de 2010 y, por eso, la cantidad reclamada en la demanda asciende a 1.800 euros.
La demandada, en el acto de la vista, acreditó tener abonados los gastos de comunidad adeudados hasta ese momento y solicitó se declarara enervada la acción de desahucio ejercitada contra ella, a cuya pretensión se opuso la parte demandante toda vez que, por su parte, se había requerido a la demandada en diversas ocasiones para el pago de los gastos de comunidad adeudados.
Por eso, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cuestión objeto de debate y que ha de resolverse es si, con la presente sentencia, debe estimarse la demanda o, por el contrario, cabe acoger la solicitud de la demandada de que se declare enervada la acción de desahucio ejercitada.
En tal sentido, ha de recordarse cómo el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula como un caso especial de terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto el que se denomina de enervación del desahucio, que significa que los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas (recordemos que en el presente procedimiento se reclaman como debidos por la arrendadora demandante 1.800 euros en concepto de gastos de comunidad que debía satisfacer la arrendataria demandada) terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
Añade, no obstante, dicho precepto que aquella especie de previsión no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con al menos un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
Pues bien, en el presente caso, no consta que la demandada hubiera enervado el desahucio en ninguna ocasión anterior y, por eso, la única cuestión sobre la que giró la discusión entre las partes en el acto de la vista y que ha de resolverse se refiere a si cabe declarar enervada la acción en razón al abono, por parte de la demandada, de las cantidades reclamadas en la demandada por gastos de comunidad o si, por el contrario, ha de rechazarse la posibilidad de la enervación al haber efectuado la demandante distintos requerimientos de pago a la arrendataria antes de promover la demanda.
Por eso, debemos recordar, ahora, aquellos requerimientos:
El primero de ellos habría tenido lugar el día 15 de julio de 2010, mediante el personamiento que la actora hizo, acompañada de la Presidenta de la Comunidad de Vecinos del edificio donde radica el local arrendado, en el domicilio de la arrendataria para exigirle a ésta el abono de los gastos de comunidad que le adeudaba y que, para entonces, eran los correspondientes a los dos trimestres vencidos los días 6 de abril y de julio de 2010.
El segundo habría consistido en el envío, el día 23 de julio de 2010, por parte de la propiedad a la arrendataria de una carta certificada a la que acompañaba los recibos de los dos trimestres impagados.
En el tercero de los casos, la arrendadora, a través de un telegrama puesto el día 31 de julio de 2010, recordaba a la demandada la deuda que mantenía con ella por el impago de los gastos de comunidad del local arrendado.
En cuarto lugar, y con el mismo objeto, la arrendadora le había remitido un burofax a la arrendataria el día 30 de octubre.
Finalmente y en quinto lugar, el día 7 de noviembre de 2010, la arrendadora, por carta, envió a la arrendataria el recibo del tercer trimestre, vencido el día 6 de noviembre de 2010, que, junto con los dos anteriores, le adeudaba por entonces.
Se trata, por tanto, de decidir si aquellos requerimientos, con las circunstancias que les caracterizan a cada uno, pudieran tener relevancia para impedir que pueda declararse enervado el desahucio, no obstante el pago efectuado por la arrendataria antes del inicio de la vista del presente procedimiento.
La respuesta ha de ser negativa, ya que, de cuantos medios utilizó la arrendadora para intimar a la arrendataria a abonarle las cantidades que le adeudaba, sólo el que se cursó a través de burofax reúne los requisitos de fehaciencia que exige el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y decimos esto porque es el único medio de comunicación que incorpora la certificación del contenido del envío, así como el resultado del mismo, de modo que constituye prueba plena de haberse enviado una comunicación concreta en la fecha certificada a un destinatario determinado.
Ahora bien, el requerimiento a través de este medio tuvo lugar, como hemos dicho, el día 30 de octubre de 2010 y la demanda se presentó el día 24 de noviembre del mismo año, lo que significa que entre el requerimiento y la presentación de la demanda no transcurrió el plazo de un mes que exige el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, por eso, el requerimiento, aunque fehaciente, carece de los requisitos para poder hacerlo valer frente a la enervación pretendida por la arrendataria demandada, de tal manera que procede, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 22.4, párrafo primero, dictar sentencia declarando enervada la acción.
A mayor abundamiento, en pro de la enervación que declaramos, cabría añadir la corriente, ciertamente minoritaria, defendida por algunas Audiencias Provinciales, según la cual el requerimiento a que nos venimos refiriendo, para su eficacia, debería incorporar (lo que no consta que contuviera el requerimiento de fecha 30 de octubre de 2010) la efectiva formulación por el arrendador de una declaración de voluntad dirigida al arrendatario comprensiva de su intención e interés en dar por finalizado el contrato de no satisfacerse en plazo las cantidades adeudadas porque, se dice, solamente con tal admonición, clara y terminante, el arrendatario comprenderá el alcance de la intimación y podrá ajustar su conducta a lo que estime procedente (SS. 08/11/01 AP Salamanca y 09/05/06 AP Valencia).
SEGUNDO.- En lo que afecta a las costas, las mismas deben imponerse a la arrendataria demandada en base al criterio del vencimiento, pues, no obstante la enervación que declaramos, lo cierto es que los hechos han demostrado que, a la fecha de presentación de la demanda, concurrían todos los presupuestos necesarios para el ejercicio de las acciones de desahucio y de reclamación de gastos de comunidad ejercitadas. Así lo han entendido las SS. 22/12/98 de la AP de Asturias y 10/02/99 de la AP de Guipúzcoa y así lo dispone, también, el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
VISTOS los preceptos legales citados y demás de general aplicación,
FALLO
En razón al pago efectuado por la arrendataria demandada, Doña María , declaro enervada la acción de desahucio ejercitada en este procedimiento contra ella por Doña Nuria, en relación con el local a que se refiere la demanda, e impongo a la demandada las costas de este procedimiento.
La presente sentencia, que se notificará a las partes, no es firme y contra la misma cabe interponer recurso de apelación ante la Audiencia Provincial dentro del plazo de cinco días a contar desde la fecha de notificación, recurso que se interpondrá en la forma contemplada en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, significándose que, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, de 1 de Julio, introducida por la LO 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la Implantación de la Nueva Oficina Judicial, la parte recurrente deberá consignar como depósito la cantidad de cincuenta euros, depósito que se realizará mediante consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones abierta a nombre de este Juzgado y que deberá acreditarse al tiempo de ser interpuesto el recurso, haciéndose constar que, en el caso de estimación total o parcial del recurso, se procederá a devolver al recurrente la totalidad del depósito constituido.
Así, por esta mi sentencia, de la que se deducirá testimonio para su unión a los autos, definitivamente juzgando en esta primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.
DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN Y DEPÓSITO.- La anterior sentencia fue hecha pública por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez que la dictó en el día de la fecha, estando celebrando audiencia pública, habiéndose emitido certificación de la misma para su unión a los autos y archivándose el original en el libro correspondiente. Doy fe.
