JUICIO 5º DE DERECHO (CURSO 2010-2011) DEMANDA DE DESAHUCIO

DEMANDA DE DESAHUCIO

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE LEÓN

Doña Sandra , Procuradora de los Tribunales, con DNI….y nº 735 de colegiado, en nombre y representación de Doña Nuria , con DNI…, mayor de edad, de estado civil soltera, vecina de León, con domicilio en Calle Y, estará asistida en este proceso por el licenciado Don Daniel, con DNI…, abogado del Ilustre Colegio de Abogados de León (nº de colegiado 314).

Según acredito mediante copia fehaciente de la escritura de poder que, debidamente bastanteada, acompaño en el Documento nº1, ante el Juzgado de Primera Instancia de León comparezco y, como mejor proceda en derecho,

DIGO:

Que en la representación que ostento formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO por falta de pago de las cantidades debidas en concepto de gastos de comunidad, contra Doña María, mayor de edad, con DNI…., con domicilio en León, a fin de que, previos los trámites correspondientes, se dicte sentencia declarando haber lugar al desahucio, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:

HECHOS

PRIMERO.- Mi mandante es propietaria del local sito en la Calle X de León (León), según consta en la escritura de fecha 26 de agosto de 2000, otorgada ante el Notario Don Antonio…, Notario del Ilustre Colegio de Valladolid, inscrita en el Registro de la Propiedad de León, Libro V, Tomo 3, Folio 205, Finca 15, Inscripción 4º. Se adjunta como Documento 2.a) copia de la escritura de la propiedad, y como Documento 2.b) Nota simple del registro. Dicho local fue adquirido por mi mandante a través de un contrato de compraventa con su padre, Don Antonio, con DNI…..(Documento nº 3).

SEGUNDO.- En fecha 3 de enero de 2007 mi mandante celebró contrato de arrendamiento de este local con Doña María (Documento nº 4), elevado a escritura pública (Documento nº 5). En dicho contrato se pactó una renta trimestral de 4500 €, pagadera dentro de los 6 primeros días del mes que corresponda. El pago se realizará de forma domiciliada en la cuenta bancaria de Doña Nuria y la renta se actualizará de acuerdo a las variaciones del IPC (Nº de cuenta de Doña Nuria: 20960032723325047859745).

En base a la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento, las partes acordaron que entre los gastos debidos derivados de la renta se encuentran los gastos de comunidad, los cuales serán abonados trimestralmente, por una cuantía de 600 €, en los seis primeros días del mes que corresponda, en la cuenta bancaria de la comunidad de vecinos donde el inmueble se halla sito (Nº de cuenta de la Comunidad: 2096 4587723326752525258). Se aportan, como Documento nº 6.a) extracto bancario de la cuenta de Doña Nuria, donde solamente figura el pago de la renta acordada, y como Documento 6.b) extracto bancario de la Comunidad de vecinos, en el que se reflejan los pagos efectuados por todos los vecinos en relación con los gastos comunitarios.

TERCERO.- La demandada ha dejado de pagar las rentas correspondientes a los gastos de comunidad de los 3 últimos trimestres, ascendiendo su importe a 1800 €.

CUARTO.- A la luz del contrato de arrendamiento celebrado en enero de 2007, y al haberse establecido el pago de las rentas trimestralmente, se deduce de ello que el primer trimestre se paga entre los días 1 y 6 de abril, el segundo trimestre entre el 1 y 6 de julio, el tercer trimestre entre el 1 y 6 de octubre, y el último trimestre entre el 1 y el 6 de enero. Por lo tanto, a continuación expondremos los hechos que ponen de manifiesto la falta de pago de los gastos de comunidad de los últimos 3 trimestres del presente año por Doña María. El último pago de los gastos de comunidad fue realizado el 4 de enero de 2010 en relación con los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2009. El siguiente pago debió realizarlo la demandada en el mes de abril de 2010. Ante la falta de ingreso de la cuota correspondiente, la comunidad de vecinos se pone en contacto con la propietaria del local, mi mandante, Doña Nuria, el día 15 de julio, para celebración de una Junta extraordinaria (se adjunta acta de la misma como Documento nº 7). En dicha Junta, mi mandante tiene conocimiento por primera vez de la falta de pago de las cuotas de comunidad por parte de su arrendataria correspondientes a los dos primeros trimestres del año. En virtud de tales hechos, Doña Nuria decide, al finalizar la Junta, desplazarse junto con la Presidenta de la Comunidad, Doña Lidia, con DNI…, hasta el domicilio de la demandada, para comunicarle la deuda que tiene pendiente y que la abone lo antes posible. Ante la pasividad mostrada por Doña María en los días sucesivos, el día 23 de julio Doña Nuria decide enviarle una carta certificada, en la que le comunica que mediante la presente le envía los recibos correspondientes a los gastos de comunidad de los trimestres primero y segundo de 2010. El día 31 de julio se le envía a la demandada un telegrama donde se le vuelve a recordar que tiene pendiente de pago los gastos de comunidad de los trimestres primero y segundo del corriente año.

El día 30 de octubre, ante la falta también de pago de los gastos de comunidad del tercer trimestre, que debían haber sido abonados entre los días 1 y 6 de octubre, se le envía un burofax reclamándole que ingrese su deuda cuanto antes.

Por último, el día 7 de noviembre se le remite por carta a Doña María el recibo correspondiente al tercer trimestre que adeuda. 3

Se aportan como documentos acreditativos del requerimiento de pago de los dos primeros trimestres: Documento 8. a) la carta y los dos recibos y 8.b) el telegrama. Y como documentos acreditativos en relación con el impago del tercer trimestre: Documento 9.a) Burofax y 9.b) carta y recibo.

QUINTO.- Al momento de presentación de la demanda no cabe la posibilidad de enervación.

A estos hechos son de aplicación los siguientes,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Jurisdicción. Los Tribunales y Juzgados españoles son competentes para conocer de la demanda, en el orden civil, en virtud de los arts. 21 y 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

SEGUNDO.- Competencia territorial. Corresponde la competencia para conocer de esta clase de procesos al Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que se halle la finca a tenor de lo establecido en los arts. 45 y 52.1.7º de la LEC.

TERCERO.- Procedimiento. La pretensión que se ejercita queda ampara en el art. 250.1.1º de la LEC, que tutela la recuperación de la posesión de una finca dada en arrendamiento por impago de la renta o de las cantidades debidas por el arrendatario y que, conforme al mismo precepto, se seguirá por los trámites de juicio verbal.

CUARTO.- Capacidad. En virtud del art. 6 de la LEC las partes tienen capacidad para ser parte ante los tribunales civiles, ya que son personas físicas con plena capacidad de obrar.

QUINTO.- Legitimación. El demandante tiene legitimación activa por ser el arrendador de la vivienda, y el demandado está legitimado pasivamente por ostentar la cualidad de arrendatario, tal como consta en el contrato aportado como Documento nº 4. 4

SEXTO.- Al tratarse de una finca urbana, es de aplicación el art. 27.2.a) de la LAU, que faculta al arrendador para resolver el contrato de arrendamiento, entre otros casos, cuando el arrendatario incumpla su obligación de satisfacer las cantidades cuya obligación haya asumido y correspondan al arrendatario.

SÉPTIMO.- Es de aplicación el art. 438.3.3º LEC, en el cual se permite la acumulación de acciones en reclamación de cantidades análogas a la renta vencidas y no pagadas cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.

OCTAVO.- La LEC, en su art. 439.3, exige que se indiquen en el escrito de demanda las circunstancias que concurran y que permitan o no la enervación de la acción en los términos que regula el art. 22.4 de la Ley Rituaria.

NOVENO.- El art. 1555 CC establece que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

DÉCIMO.- El art. 27.1 de la LAU establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

UNDÉCIMO.- Jurisprudencia

La Audiencia Provincial de Madrid, en la sentencia núm. 524/2005 de 27 de julio establece textualmente que “Al arrendatario le corresponde pagar la renta y todas las cantidades cuyo pago haya asumido o le corresponda y si el pago de los gastos de comunidad está, como luego se verá, expresamente asumido por la arrendataria en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, será causa de resolución de contrato a instancia del arrendador, como expresamente dispone el art. 27.2.a) de la LAU de 1994, siendo el cauce adecuado para ello, así como para reclamar el adeudo, el juicio verbal” por lo que “Acreditado el incumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria del pago de las cantidades a que venía obligada como gastos generales o comunitarios, debía haberse estimado parcialmente la demanda, declarándose la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda y consiguiente desahucio por falta de las cantidades asumidas en el contrato” 5

La Audiencia Provincial de Asturias en la sentencia número 228/2002 de 20 de mayo también reconoce la asimilación de los gastos de comunidad como cantidades asimiladas a la renta y por lo tanto su falta de pago permite el desahucio por las siguientes razones: “1º) por una necesaria coordinación del art. 114 núm. 1 de la LAU de 1964 y el art. 27.2.a) de la Ley arrendaticia vigente; 2º) porque el art. 1563 de la LECiv de 1881 disponía que procedía el desahucio no sólo por falta de pago de la renta, sino también de las cantidades asimiladas o de aquéllas cuyo pago hubiere asumido el arrendatario. Y en análogo sentido la LECiv vigente en su art. 439.3 dispone que "no se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago en las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, si el arrendador no indicara las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no en el caso concreto, la enervación del desahucio; 3º) en el núm. 4 del art. 22 de la actual LECiv ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) se señala que " los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeudara en el momento de dicho pago enervador del desahucio y el art. 440-3 de la LECiv vigente dispone "en los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4º del art. 22 de la Ley". En este sentido de declarar procedente el desahucio por impago de gastos de comunidad o del IBI se pronunciaron, entre otras, las sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6ª) de 10-1-1997, la de Valencia (Sección 7ª) de 24-1-1997, de Alicante (Sección 5ª) de 18-4-1997, de Oviedo (Sección 4ª) de 24-9-1997, de Sevilla de 13-1-2000, la de esta Sección 5ª de fecha 24-2-1999 relativa a impago de IBI y las de la Sección 4ª y Sección la de esta Audiencia de fechas 18-9-1998 y 2-3-1999, respectivamente. En la citada de esta Audiencia de 18-9-1998 se declaró "esta Sala ha mantenido la opinión contraria a la anteriormente expuesta en la sentencia de 24 de septiembre de 1997, habiéndose pronunciado en el mismo sentido la Audiencia de Málaga (Sección 6ª) en su sentencia de 10-1-1997 ( AC 1997, 335) y la de Alicante (Sección 5ª) de 18 de abril de 1997. Los autores que defienden esta postura se basan en la nueva redacción del art. 1563 de la LEC, en que la Disposición Transitoria 6ª de la misma declara aplicables a todos los arrendamientos las normas contenidas en el Título V, donde se encuadra el art. 39.3 que remite al juicio de desahucio para resolver el arrendamiento por cualquiera de las causas prevenidas en el art. 27.2 de la nueva Ley Arrendaticia y que, por simplificación de trámites e igualdad jurídica, deben desaparecer las antiguas distinciones del Texto Refundido de la Ley de 1964 y aplicar a todos los arrendamientos, antiguos y nuevos, el mismo criterio procesal a la hora de determinar que cantidades impagadas pueden permitir el desahucio, máxime cuando la nueva Ley impone obligadamente a los inquilinos el pago de determinados gastos (coste de servicios y suministros e IBI) no siendo lógico pensar que su impago no permite acudir a la resolución del contrato". 6

El TS ha admitido la resolución del contrato por impago del IBI, criterio que es, lógicamente, trasladable a los gastos de comunidad. La doctrina se asienta en la STS de 12 de enero de 2007, dictada por el Pleno de la Sala 1ª. En ella se dice:

"Cuando la causa 1ª del artículo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta está aludiendo a aquéllas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia del texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta.

Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964, opere la resolución para los primeros en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones."

Por último, la citada sentencia en su parte dispositiva declara

"como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". 7

La doctrina se ha reiterado en otras sentencias posteriores del mismo Alto Tribunal: 3 de octubre de 2008, 24 de septiembre de 2008, 25 de septiembre de 2008, 8 de octubre, 26 de septiembre 2008 y 7 de noviembre de 2008.

Como ya hemos dicho, la doctrina es plenamente aplicable a los casos de impago de gastos de comunidad que, ya lo hemos anticipado, se entienden abarcados en el concepto de coste por servicios y suministros que se enuncian como cantidades que han de ser satisfechas por el arrendatario, en plano de identidad con el IBI en cuanto derechos económicos del arrendador regulados en la tan citada DT segunda apartado C) 10 de la LAU de 1994 .

Lo dicho tiene, si cabe, mayor contundencia en el caso que nos ocupa donde se trata de unos gastos de comunidad respecto de los que ha habido una previsión y concepción contractual específica al haberse estipulado en cláusula ad hoc que el arrendatario habría de pagar "además" de la renta pactada, en claro sentido de asimilación plena, como una partida más integradora de la contraprestación económica debida por el arrendatario por el uso de la vivienda.

Al margen de la apoyatura legal y jurisprudencial ya expresada, sería un contrasentido -así lo entiende también el TS- que unos reiterados impagos de esa prestación debida por gastos de comunidad hubieran de estar obligando al arrendador a plantear sucesivas reclamaciones judiciales de cantidad - sin alcance resolutorio - frente a un arrendatario que clara y decididamente está incumpliendo los términos del contrato.

En este sentido se pronunciaban algunas Audiencias Provinciales: Vizcaya (Secc.5ª) 10 de mayo de 2001, Badajoz (Secc.1ª) 27 de marzo de 2003, Asturias (Secc. 5ª) 20 de mayo de 2002, Madrid (Secc. 21ª) 30 de noviembre de 1999 y Asturias (Secc. 5ª) 20 de mayo de 2002, sentencia en la que se citan otras varias sobre procedencia del desahucio por falta de pago de los gastos de comunidad o del IBI: así, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga (Secc. 6ª) de 10 de enero de 1997, Valencia (Secc. 7ª) de 24 de enero de 1997, Alicante (Secc. 5ª) de 18 de abril de 1997, Oviedo (Secc. 4ª) de 24 de septiembre de 1997, Sevilla de 13 de enero de 2000, y de la propia Sección 5ª de Asturias de 24 de febrero de 1999 .

Con lo anteriormente mencionado queda demostrado, así lo afirman las sentencias del TS y de las Audiencias Provinciales en este sentido, que los gastos de comunidad son gastos asimilados a la renta y su impago es motivación suficiente para la obtención de una sentencia estimatoria de desahucio.

DUODÉCIMO.- La cuantía del procedimiento se fija en la suma de 18.000 euros, determinada por la acción de mayor valor en base al art. 252.2º y 251.9ª LEC 8

DECIMOTERCERO.- Con arreglo a lo establecido en el art. 394 de la LEC, procede imponer las COSTAS de este proceso a la parte demandada, y por cuanto antecede:

SUPLICO AL JUZGADO,

Que tenga por presentada esta demanda, con su copia y documentos que la acompañan, que la admita y que me tenga por personado y parte en la representación que ostento de Doña Nuria, en virtud de la escritura de poder general para pleitos, que se tenga por formulada DEMANDA DE JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO por falta de pago de los gastos de comunidad del local objeto de este proceso, contra Doña María. Que se dicte decreto de admisión de la demanda en los términos que indica el art. 440 de la LEC y que se señale día y hora para la celebración del juicio verbal con citación al demandado en legal forma con los apercibimientos establecidos en la Ley. Así como que de no comparecer al acto de la vista se declarará el desahucio sin más trámites y que, en su día, se dicte sentencia por la que se estime la demanda de desahucio, se declare resuelto el contrato objeto de este proceso, se condene a la parte demanda al pago de la cantidad adeudada, que asciende a 1.800 €, y se condene al demandado a dejar libre, expedita y a disposición de mi mandante el local arrendado, con apercibimiento de lanzamiento si no lo llevara a cabo y con expresa imposición de costas.

Es justicia que pido en León, a 24 de noviembre de 2010

Firma: Doña Sandra Firma: Don Daniel