Contestación a la demanda. Procedimiento de desahucio. Curso 2017/2018.

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA  DE LEÓN

Doña NATALIA MORENO AMARELO, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de Doña PAULA RODRÍGUEZ IGLESIAS, según acredito con la escritura de poder que acompaño, ante el Juzgado comparezco bajo la dirección de los Letrados Doña VALENTINA, colegiado nº 111 y Don ÁLVARO, colegiado nº 222 del ilustre Colegio de Abogados de León, y como mejor proceda en derecho, DIGO:

Que con el presente escrito y según permite el art. art. 440.3 de la LEC, formulo ESCRITO DE OPOSICIÓN Y CONTESTACIÓN a la demanda de desahucio por falta de pago de MIL CIEN EUROS (1,100€), TRESCIENTOS SETENTA EUROS (370€) y TRESCIENTOS TREINTA euros (330€)formulada por la Letrada Doña MARIA CASTRO ROZADA, con DNI 33333333Z, en atención a las siguientes razones:

FUNDAMENTACIÓN FÁCTICA

PREVIO: Se niegan todos y cada uno de los hechos alegados en la demanda, salvo aquellos expresamente admitidos en el presente.

PRIMERO

PROPIEDAD: Se presta conformidad con el correlativo a la demanda.

el contrato (efectivo para el 1 de octubre) cumpliendo el plazo de 30 días fijado en este,  para la resolución del mismo. De tal manera que la SEGUNDO

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Se presenta conformidad con el correlativo a la demanda.

 Si bien a  ello se añade que mi mandante conforme a la mencionada cláusula sexta del contrato de arrendamiento  ha  realizado el pago frente a todos los gastos derivados del uso de la vivienda hasta el mes de octubre, además del pago de la renta convenido, momento en el que es rescindido el contrato (se adjuntan documentos de pago nº1), no existiendo por tanto impago alguno.

TERCERO

RESCISIÓN CONTRATO: Conforme con el hecho correlativo, aclarando que dicho preaviso descrito se encontraría estipulado en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de arrendamiento, relativas a la duración y prórroga del mismo. Así al momento del vencimiento del contrato (1 de octubre de 2017) no se prorrogará este contrato si el arrendatario  manifiesta con 30 días de antelación la voluntad de rescindirlo. De este modo mi mandante el día 1 de septiembre de 2017 muestra su deseo de rescindir prórroga tácita contemplada en dichas cláusulas contractuales no será de aplicación.

CUARTO

ENTREGA DE LLAVES: En el correlativo a la demanda se establece que la arrendadora y el marido de mi mandante se enviaron mensajes de whatsapp con el fin de entregar las llaves y rescindir el contrato, sin llegar a un acuerdo. Aunque anteriormente Dª Katya Agra Antao en ningún momento intentó facilitar la entrega de llaves a Dª Paula Rodríguez Iglesias, por lo que termina por recurrir a la utilización del número de su marido, con el fin de obtener una respuesta favorable, en vista de las hostilidades manifiestas. Conversación en la cual tampoco fue posible llegar a un acuerdo. (Se aportan las conversaciones de whatsapp como documentonº2)

QUINTO

OBJETO DEMANDA JUICIO VERBAL: Mi mandante una vez intentado el contacto y fijación del lugar y hora con la arrendadora para la entrega de las llaves infructuosa, acudió a la Policía a fin de que determinarse el lugar más seguro para su depósito. La cual señaló el buzón de la propia vivienda como el más adecuado. Dª Paula Rodríguez siguiendo las indicaciones procedió al depósito. (Se solicitaprueba testifical nº3). Ante esto la demandante siguió sin pronunciarse, por lo que Dª Paula Rodríguez Iglesias procede a la interposición de demanda contra Dª Katya Agra Antao,(juicio verbal 333/2017)donde reclama la devolución de la fianza que conforme a la cláusula décima del contrato  de arrendamiento debe de ser devuelta una vez rescindido el contrato. En dicha demanda se menciona además la devolución de las llaves siguiendo las instrucciones que la Policía indica para su correcta devolución además del posterior Burofax referido en el próximo hecho.

SEXTO

BUROFAX CÁMARA DE LA PROPIEDAD: conforme con el correlativo de la demanda, incorporándose al hecho correspondiente que Dª Paula Rodríguez remite un burofax (Se adjunta documento nº4 burofax Cámara de la Propiedad) anteriormente a la Cámara de la Propiedad en el que afirma haber depositado las llaves en el buzón el  30 de septiembre, de modo que queda acreditado por medio del posterior burofax enviado por parte de la demandante que existe contacto informativo suficiente con la Cámara de la Propiedad. Junto con ello mi mandante presenta un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda en la ciudad de León con fecha de entrada al domicilio el 1 de octubre de 2017, dejando constancia de que la vivienda fue abandonada antes del mes de octubre, no pudiéndose reclamar la mensualidad de dicho mes. (Se adjuntan los documentos nº5 nuevo contrato y documentos nº6 último recibo nueva vivienda).

SÉPTIMO

ENERVACIÓN: conforme con el correlativo de la demanda.

OCTAVO

MALA FE: La presente demanda se interpuso en el mes de abril, dilatando deliberadamente la misma con la finalidad de reclamar las cantidades de los máximos meses posibles (octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero y marzo), no existiendo ningún requerimiento de pago de dichos meses hasta la interposición del pleito(es más en la contestación de la demanda delprimer juicio verbal citado, no se realizó reconvención alguna sosteniendo alguna de las pretensiones de la presente demanda) ni el más mínimo indicio de contacto entre las partes, síntoma de la nula relación contractual existente tras la rescisión del contrato.Sin embargo lo que se deriva de la conducta de la arrendadora, es la concurrencia de mala fe, puesto que esa ausencia de comunicación interesa a la contraparte, al ser plenamente consciente de que mi cliente no tiene motivo alguno por el que mostrar interés en el contacto, más allá de resolver la cuestión de la devolución de la fianza, sabiendo que cuanto más se demore en el requerimiento de pago, más mensualidades podrá solicitar, ademas de tener la plena disponibilidad de la vivienda al no encontrarse arrendada.

NOVENO

DOCUMENTOS:

Documento nº 1: recibos bancarios.

Documento nº 2: mensajes de whatsapp.

Documento nº 3: Solicitud prueba testifical.

Documento nº 4: burofax Cámara de la Propiedad.

Documento nº 5: nuevo contrato de arrendamiento.

Documentonº6: último recibo de la nueva vivienda.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.Jurisdicción.De acuerdo con el correlativo.

SGUNDO. Competencia territorial.De acuerdo con el correlativo.

TERCERO.Procedimiento.De acuerdo con el correlativo.

CUARTO.Capacidad y legitimación.De acuerdo con el correlativo.

QUINTO. Acumulación de procesos. Se acumulan en el presente proceso simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN DE LA FIANZA, se realiza esta petición ante el mismo Tribunal de la demanda interpuesta contra la arrendadora para la devolución de la fianza. Para simplificar el proceso, se pide al tribunal la acumulación de estas peticiones permitidas por el artículo 75 (capacidad de las partes de solicitar la acumulación de procesos) y el artículo 76 de la LEC, que otorga esta facultad en el juicio verbal, al no haberse finalizado el procedimiento de la demanda interpuesta por la arrendataria frente a la arrendadora para la devolución de la fianza, artículo 433 LEC.

SEXTO.Representación. Esta parte comparece con Procurador y con la dirección de Abogado, de acuerdo con lo establecido en el artículo 23 de la LEC.

SÉPTIMO. En relación con la extinción de las obligaciones del contrato, el artículo 1561 CC impone al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo. Esto significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la funca es puesta de nueo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de entrega efectiva, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 CC.

No obstante, estamos ante un aso en el que contamos con una prueba testifical del policía al que se le realizó una consulta de la situación, probando con ella la buena fe de la demandada, artículo 7.1 CC. Y por ello podemos afirmar indiscutiblemente la fecha en la que se realizó el depósito de las llaves en el buzón, que coincide con el 30 de septiembre.

OCTAVO. Según el artñiculo 217 LEC, serán los Tribunales los que apreciarán las pruebas que al efecto les presente el arrendatario, para una vez evaluadas, resolver si efectivamente se entregaron o no las llaves del piso o local, o al menos se ofrecieron y el arrendador no quiso recibirlas.

NOVENO.E y n relación con la extinción del contrato, el artículo 1156del Código Civildeja claro que la principal forma de extinción de las obligaciones la constituye el pago o cumplimiento, por tanto, al haber dejado el piso el 30 de septiembre con la devolución de las llaves en el buzón de la arrendadora, se resuelve el contrato y con este las obligaciones que conllevase. Por tanto, no se incurre en mora del artículo 1100del Código Civil mencionado por la parte actora.

DÉCIMO. En cuanto a la devolución de la fianza, el artículo 36.4de la Ley de Arrendamientos Urbanos, dicta que el importe de la fianza que se entregó al dueño de la vivienda o local de negocio cuando se firmó el contrato de arrendamiento, deberá serle restituida al arrendatario al finalizar el contrato de alquiler, devengando el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución. Por lo que exigimos la devolución de la fianza al haber resuelto el contrato y haber hecho efectiva la entrega de las llaves al depositarlas en el buzón el día 30 de septiembre, y los intereses legales correspondientes por el retraso de su devolución hasta el día de hoy.

UNDÉCIMO. Costas. La condena corresponde a la parte demandante, de acuerdo con lo establecido en el artículo 394 LEC.

JURISPRUDENCIA

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, número 213/2014, de 25 de julio de 2014, prevé, en su Fundamento Jurídico Segundo: “el depósito de llaves constituye una FORMA VÁLIDA de ofrecimiento del traslado de la posesión y de extinción de la relación negocial de la vivienda, por lo cual, demostrado el abandono y desocupación de la misma, sería improcedente la condena al pago de rentas a partir de aquella fecha.”En igual sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, número 38/2005, de 22 de febrero: “es reiterada la jurisprudencia de nuestras Audiencias Provinciales que establece LA ENTREGA DE LLAVES COMO ACTO DE PUESTA A DISPOSICIÓN DE LA FINCA, no siendo suficiente la desocupación de la vivienda para dar por resuelto el contrato de arrendamiento, sino que el bien ha de ponerse a disposición del arrendatario.”
De la misma forma, la Audiencia Provincial de Albacete (sección 1ª), sentencia de 29.01.2016: "Respecto a la alegación de que con arreglo a la prueba practicada habría quedado acreditado que el desalojo del local arrendado se produjo el día 9 de octubre de 2014 y que el arrendador, actuando de mala fe, se negó a recoger las llaves. Consta acreditado que el inquilino remitió un sobre por correo certificado en fecha 9 de octubre de 2014 al arrendador Rogelio, sobre cerrado que le había sido devuelto por el Servicio de correos dado que el arrendador Rogelio al que no se localizó en su domicilio en el momento de la entrega y se le dejó aviso rehusó recogerlo en el plazo de quince días siendo devuelto el sobre cerrado por el Servicio de correos a su remitente en fecha no determinada y, abierto el sobre en el Juzgado referido el día 28 de enero de 2015 a presencia de Sr. letrado de la Administración de Justicia destinado en el Juzgado se comprobó que tenía las llaves del local arrendado en su interior citándose al actor son que lo hiciera solicitando se llevara a cabo el lanzamiento para el día 6 de febrero de 2015.
En base a tales datos ha de concluirse no solo que la demanda procedió al desalojo del mobiliario existente en los locales arrendados a finales del mes de Septiembre de 2014 sino también que el actor pudo recoger la llave durante el mes de octubre de 2014 y si no la recogió fue por su libre decisión de no hacerlo, pues se le dejó aviso para que recogiera el sobre enviado certificado en cuyo interior estaba la llave en fecha 11 de octubre de 2014, de aquí que solo proceda que el demandado pague las rentas hasta el mes de octubre de 2014 incluido".
La Audiencia Provincial de Burgos (Sección 2ª), sentencia de 17.11.2015: "el devengo de las rentas de condena, a compensar con la fianza, es hasta la remisión del burofax a la propiedad ofreciendo la entrega de las llaves del local".
La doctrina del Tribunal Supremo en la sentencia 20 de julio de 2011: "la sentencia recurrida no infringe la jurisprudencia, pues declara que no existen elementos probatorios, salvo la recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador, que acrediten que esta prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento. Se entenderá que hay una resolución contractual consentida por ambas partes cuando se alcance esta conclusión a la luz de la valoración de la prueba y de los actos posteriores de ambas partes".

Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Girona, número 367/2010, de 5 de noviembre de 2010, dispone: “el contrato se prorroga obligatoriamente, SI NINGUNA DE LAS PARTES HUBIESE NOTIFICADO A LA OTRA, con un mes de antelación a la fecha de vencimiento, su voluntad de no renovarlo.”

Asimismo, la Sentencia del Tribunal Supremo, de 29 de noviembre de 1968 (RJ\1968\5704), establece, acerca del juicio de desahucio: “no obstante su especialidad y carácter sumario, por el fin que tiende de reintegrar en la posesión al propietario que se halla privado de ella por el contrato, no sólo han de poderse proponer y discutir las cuestiones relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, sino también aquellas otras que íntimamente relacionadas con el arrendamiento, afectan al derecho del arrendatario a permanecer en ella, APRECIACIÓN DE SI ESTÁ O NO EN PRÓRROGA, pues de no entenderlo de este modo se correría el RIESGO DE DEJAR AL ARBITRIO DE UNA DE LAS PARTES el cumplimiento y RESCISIÓN DE AQUELLOS CONTRATOS   , y la procedencia en todo caso de la acción especial de desahucio”.
De la misma manera, como recoge la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), en sentencia de 26.01.2016 sobre la interpretación del citado artículo 10 LAU: "Así en la prórroga establecida en el artículo 10 el arrendador ostenta un muy limitado poder en orden a su configuración, pues le cabe decidir si el contrato entra o no en fase de prórroga, pero si opta por lo primero, para lo que basta su silencio, escapa a su voluntad tanto la duración de las prórrogas, anual, como el posible número de ellas, hasta un máximo de tres. Por tanto, una vez que ni el arrendador ni el arrendatario han manifestado imperativamente su voluntad contraria a la prórroga y el contrato entra en su primera prórroga anual, corresponde enteramente al arrendatario decidir si se agotan o no las tres prórrogas anuales que le reconoce el art. 10, de manera que el silencio del arrendatario a la finalización de la prórroga anual es interpretada por la LAU como voluntad de prorrogar pues solo una voluntad del arrendatario expresamente manifestada en tiempo privará a las prórrogas de su carácter automático".

SUPLICO AL JUZGADO

 Que teniendo por presentado el presente escrito, con los documentos adjuntos y sus copias, se sirva admitirla, teniéndome por parte en la representación indicada y por formulada la contestación a la demanda por impago de rentas y reclamación de rentas y, tras los trámites legales oportunos se acuerde el traslado de copias a la parte demandante señalándose días y horas para celebración de la eventual previsto: notificación de la sentencia y ejecución de lanzamiento forzoso, con citación en el domicilio expresado y solicito que se tenga en consideración lo siguiente:

1º Reintegrar por la contraparte la fianza, depositada en la cámara de propiedad por importe de MIL CIEN EUROS ( 1100€ )

2º Que se desestimen los cargos al pago de los gastos de  suministros de luz, gas y servicios de la  vivienda por el importe de TRESCIENTO SETENTA EUROS (370€)

3º  Se retiren los cargos al demandado de TRES MIL TRESCIENTOS EUROS (3300 €) en concepto de rentas adeudadas, y cantidades asimiladas.

4º Se solicita la desestimación de la demanda a la que dio lugar esta contestación y la devolución de la fianza por importe de MIL CIEN EUROS ( 1.100 €) prestada en su día por la arrendataria,

5º y se le condene al pago de las costas del juicio

Es justicia que pido en Leon a  30 de Abril de 2018