ÁREA DE DERECHO PROCESAL

FACULTAD DE DERECHO


(**) Este blog forma parte del Proyecto de investigación financiado por la Consejería de Educación de la Junta de Castilla y León, bajo el título "La protección del crédito empresarial a través de los procesos judiciales. Diez años de vigencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil”. Investigador Principal: Pedro Alvarez Sánchez de Movellán, Profesor Titular de Derecho Procesal de la Universidad de León.

martes, 24 de abril de 2012

SENTENCIA JUICIO DE DESAHUCIO CURSO 2011/2012


EL ILTMO. SEÑOR DON JAVIER JUAN ÁLVAREZ, MAGISTRADO-JUEZ DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO SEIS DE LEÓN Y SU PARTIDO, el día 20 de enero de dos mil doce ha pronunciado
                                           EN NOMBRE DEL REY
la siguiente
                                  SENTENCIA Nº 24
En el juicio verbal nº 535 de 2011, (desahucio y reclamación de rentas),  instado por DOÑA LAURA BODAS SASTRE, representada por el procurador D. Pablo López Robles, bajo la dirección letrada de Dña. Miriam García Cañón (nº coleg. 623). Contra DOÑA MARTA MEJÍAS LÓPEZ, representada por la procuradora Doña Patricia de la Varga García  y bajo la dirección letrada de D. Álvaro Pacho Vallejo (nº coleg.3968).
                                               ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por repartido a este juzgado escrito de demanda presentado por el procurador d. Pablo López Robles, que se basa en los Hechos y Fundamentos de Derecho expuestos y suplica que teniendo por presentado dicho escrito  y tras la celebración de la vista  se declare resuelto el contrato de arrendamiento por impago de rentas, suscrito el día uno de julio de 1988 sobre la vivienda sita en calle Caño Badillo nº5 1º de León y consecuentemente se condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento  si no lo efectuara en plazo legal. Igualmente se solicita la condena al demandado al pago de 1402,48 euros, cantidad debida a fecha de la interposición de la demanda, cantidad que se incrementará en el interés legal del dinero; así como al pago de las rentas pactadas vencidas con posterioridad a la presentación de la demanda si resultaren impagadas.
SEGUNDO- Por medio  del Decreto nº 683/2011 se admitió a trámite dicha demanda; así como se acordó dar traslado a la misma a la parte demandada y citar a las partes a la celebración de la vista que tuvo lugar el 14 de diciembre de 2011. Asimismo se señaló el lanzamiento el martes 28 de diciembre.
TERCERO.- Se practicó requerimiento a la parte demanda  conforme a las previsiones legales.
CUARTO.- Constando  oposición a las pretensiones de la parte actora, a pesar de que la parte demandada alega efectuar una consignación de determinada suma de dinero dentro de los veinte días preceptivos; al formularse escrito de oposición en cuanto al fondo, se procedió a la celebración de la vista oral. Ha quedado suficientemente claro que el demandante sostiene que ha realizado una consignación “ad cautelam” y que se opone en cuanto al fondo, por entender que realiza el pago de dichas cantidades por conceptos que no le corresponden.
QUINTO.- En la tramitación del procedimiento se han seguido las prescripciones legales.
                                                         
                                    FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- Se ejercitan en la demanda inicial del procedimiento, de forma acumulada, acción resolutoria de contrato de arrendamiento de vivienda por falta de pago de las rentas y acción de reclamación de tales rentas. Estamos ante una acumulación subjetiva de acciones, esto es; el mismo actor ejercita en su demanda varias acciones ante el mismo demandado. La legitimación activa corresponde a tenor del artículo 250.1 1º y 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al propietario de la finca, no siendo en este caso relevante que simplemente ostente la propiedad de la finca como que en la relación jurídica entre este y la parte demandada sea arrendador de dicha finca. La legitimación pasiva corresponde al arrendatario de dicho inmueble, en este caso a doña Marta mejías López. La competencia, según el artículo 52.1 7º de la L.E.C, corresponde a los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde esté  sita la finca. El desahucio, como establece el artículo 250. 1 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede tener su origen en el impago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente. Además la acción de desahucio puede fundarse también en la situación jurídica de precario en la que se encuentra el demandado (art. 250. 1 2º L.E.C). En este caso estamos ante una acción de  desahucio por falta de pago, a través de la cual se pretende la recuperación posesoria derivada de una previa resolución del contrato.
 Hay que en señalar que el cauce previsto para conocer las pretensiones que se sustancien respecto a una acción de desahucio es el procedimiento verbal, independientemente de la cantidad que se reclame en concepto de rentas debidas y no satisfechas con anterioridad, incluyendo la condena de futuro. En este caso se reclaman las rentas vencidas y no satisfechas correspondientes a los meses de abril a noviembre de 2011.  La parte demandada señala que ha realizado una consignación “ad cautelam”, pero se ha continuado el procedimiento, al oponerse al fondo de la pretensión efectuada por la parte actora.
SEGUNDO.- A raíz de los distintos documentos aportados, se deduce que efectivamente se han incumplido las condiciones estipuladas en el contrato celebrado el uno de julio de 1988 y que además ha sido elevado a escritura pública, lo que concede a dicho documento un plus probatorio, incrementándose su verosimilitud, incluso alcanzando el carácter de prueba plena según el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En dicho contrato, en la estipulación tercera, se señala claramente que la renta habrá de abonarse en los cinco primeros días de cada mes mediante ingreso bancario, siendo este el tiempo y forma convenidos para efectuar la contraprestación. Asimismo los diferentes recibos bancarios aportados acreditan la ausencia de pago de las rentas durante el periodo de tiempo entre abril y noviembre de 2011.
A pesar de que doña Marta Mejías López  sostuvo en el plenario que se había modificado el sistema de pago, no obra en poder de dicho juzgado ningún documento que acredite verazmente dicho extremo, por lo que no cabe considerar probado dicho acuerdo de modificación de condiciones, por lo que deducimos que se mantuvo inalterable el sistema de pago. El testimonio de doña Sara Robles González únicamente acredita que acompañó a doña Marta Mejías López al domicilio de doña Laura Bodas Sastre para supuestamente pagar la renta, pero no se pronuncia en ningún momento acerca del acuerdo privado que modificó el contrato. Tampoco es esclarecedor en este sentido el testimonio de doña Silvia Rodríguez González, pues lo único que pone de manifiesto es que es vecina de doña Laura Bodas Sastre y que doña Marta Mejías  fue en varias ocasiones al domicilio de la arrendadora para pagar la renta, sin tener ningún conocimiento de modificaciones posteriores del contrato. Aunque se aporta por la parte demandada dicho acuerdo privado de modificación del sistema de pago, que  sería efectivo a partir de mayo de 2011, y en el que viene a señalarse que el pago se abone en los siete primeros días de cada mes en casa de la arrendadora; este Tribunal considera que estamos en sede de un procedimiento verbal y que los únicos extremos sobre los que ha de pronunciarse son la falta de pago o la posible enervación, no siendo preceptiva la valoración de dicho documento, que dado su carácter privado y la falta de acuerdo acerca del mismo entre la arrendadora y la arrendataria, así como las dudas de hecho y de derecho que el mismo ha suscitado; considero que no se ha de tener en cuenta a la hora de acreditar el cumplimiento del requisito del pago.  Se trata de un documento cuya existencia, y verosimilitud no reconoce la parte demandante, negando incluso dicha parte la existencia del acuerdo privado de modificación de la forma de retribución y de las condiciones de pago antes mencionado. No obstante, la validez del mismo podrá ser discutida en un procedimiento ordinario en conformidad con el artículo 249 de la LEC. La existencia y validez del contrato (y de las modificaciones del mismo) es por lo tanto una cuestión compleja que debe ser resuelta en otro procedimiento.
TERCERO.- Conforme a la autonomía de las partes que recoge entre otros preceptos, el 1255 del CC, es plenamente posible la modificación o rehabilitación de un contrato anterior, como han señalado entre otros la Sentencia de la A.P de Barcelona de 20 de enero de 2009, constando en este caso a través del acuerdo privado de rehabilitación de contrato de arrendamiento de vivienda, la voluntad inequívoca y seria  y el concierto deliberado de ambas partes; requisitos para la rehabilitación que señala claramente la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 21 febrero de 1987, 30 de septiembre de 1989 o 12 de marzo de 1994). A pesar de que el letrado de la parte demandada sostiene que no hay rehabilitación sino un nuevo contrato, durante el interrogatorio de la misma esta señaló la existencia de dicha rehabilitación.
Por ello está plenamente vigente el contrato de arrendamiento de vivienda de uno de julio de 1988 a la fecha de interposición de la demanda. Aunque hubiese dudas acerca de la rehabilitación del contrato, ninguna de las partes aporta ninguna prueba (auto), que demuestre la resolución judicial del contrato, con lo que el juzgador, en cumplimiento del principio de libre disposición de las partes no puede indagar ningún extremo sobre esta cuestión. No obstante, el artículo 142 de la LAU de 1964 (que era el texto legal vigente al formalizar el contrato de arrendamiento en 1988) que se refiere a la ejecución de las sentencias de desahucio, se remite al artículo 147 del mismo texto legal,  el cual autoriza la rehabilitación de los contratos, aunque estos se hallasen resueltos por resolución judicial.
CUARTO.- Por lo anteriormente señalado,  la enervación que tuvo lugar a quince de febrero de 2010 se refiere claramente al mismo contrato de arrendamiento que a fecha del presente procedimiento continua en vigor. Para acreditar este primera  enervación la parte demandante aporta el decreto 17/2011, que en su parte dispositiva contiene la enervación y como consecuencia el archivo de las actuaciones.
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que la enervación no es admisible cuando el arrendatario hay enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador. Con anterioridad, la L.E.C. de 1881 admitía un derecho de enervación prácticamente ilimitado, posibilitando la realización de sucesivas enervaciones, siempre que su realización no supusiese abuso de derecho. Por ello, no cabe una segunda enervación en el presente procedimiento, aunque la consignación que alega la parte demandada se hubiere realizado en tiempo y forma, pues no se han cumplido las condiciones para el pago estipuladas en el contrato y ya ha habido una enervación anterior en el año 2010.
En todo caso la parte demanda sostiene que no ha incumplido el contrato de arrendamiento, ya que su objetivo no es pagar y abandonar la posesión del inmueble, sino que han consignado las rentas “ad cautelam”, pero insiste en que ha actuado de conformidad con las exigencias del contrato. Hay que tener en cuenta que el impago de una sola mensualidad abonada después de presentada la demanda de desahucio es ya de por sí un motivo de resolución contractual. Asimismo, según la doctrina del Tribunal Supremo (STSS 755/2008 y 193/2009), el pago de la renta verificado fuera del plazo legal o contractualmente pactado y después de presentada la demanda, no excluye la resolución del contrato de arrendamiento, aunque la demanda se funde en el impago de una mensualidad o de una parte de la misma. Por ello, el momento del pago es esencial y un mero retraso en el mismo se considera incumplimiento de la obligación de pago, pues el arrendatario estaría disfrutando de la cosa arrendada sin satisfacer la contraprestación correspondiente. Hay que tener en cuenta que a tenor del artículo 1176 del C.C, la consignación es una figura jurídica que se prevé para el caso en el que  el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago se negare sin razón a admitirlo. En este caso, no se dan en puridad los requisitos de la consignación, al no quedar acreditado que doña Laura Bodas Sastre se negare a aceptar el pago; entre otras razones, al establecerse como medio para el mismo la domiciliación bancaria. En virtud del principio de economía procesal se calificará como consignación la entrega de dinero que supuestamente el deudor ha depositado en este Juzgado, procediéndose a su correspondiente entrega al acreedor, debiendo abonar este de cualquier forma los intereses generados y las rentas producidas hasta que tenga lugar la recuperación posesoria de la finca por parte de la demandante.
QUINTO.-La parte actora presenta en apoyo de su pretensión el contrato de arrendamiento que le vincula con la parte demandada, así como los recibos de renta impagados. Esta, por su parte, presenta para sustentar su oposición, copia de la consignación efectuada “ad cautelam” y de los recibos que la acreditan, así como un acuerdo privado de modificación de los términos del contrato, quedando suficientemente probada la oposición de dicha parte demandada. Cabe señalar en primer lugar que como se ha señalado anteriormente no cabe una segunda enervación de la acción de desahucio y que en todo caso  este  Juzgado no  ha tenido constancia alguna de la supuesta consignación que alega la parte demandada. En segundo lugar considero que el  documento privado que presenta dicha parte no reviste las garantías necesarias como para entender que real y efectivamente se ha producido, pues tanto doña Laura Bodas Sastre como el administrador de esta desconocen su existencia. No prospera tampoco la pretensión de dicha parte de que el objetivo de la parte demandante sea expulsar a la demandada del inmueble con el objetivo de dedicar este a una actividad más rentable. Tampoco está suficientemente probado que se haya modificado el contrato, por lo que este Tribunal no concede relevancia al supuesto cambio que estableció que la renta fuese pagadera en metálico cada seis meses, prevaleciendo por lo tanto lo establecido en el contrato de fecha uno de julio de 1988, siendo la renta pagadera en los cinco primeros días de cada mes de manera íntegra, indivisible y completa.
En cuanto al testimonio prestado durante el juicio  por el administrador de doña Laura Bodas Sastre, d. Alberto Celemín Camacho, es preciso tener en cuenta para valorar su imparcialidad, que por su cargo se halla al servicio de la  parte actora, por lo que habremos de considerar su declaración como parcial y no completamente objetiva, no ofreciendo su testimonio tantas garantías como la del resto de los testigos. Hay que afirmar no obstante, que su  declaración coincide plenamente con lo que se establece en los distintos documentos aportados y con lo señalado por doña Laura Bodas Sastre.
SEXTO.- Teniendo en cuenta que ya ha existido una enervación previa y que según el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no cabe una segunda enervación de la acción de desahucio, ha quedado claro que permanece vigente el contrato de julio de 1988, ya que en virtud de la autonomía de la voluntad se ha llevado a cabo una rehabilitación posterior. En el presente caso procede declarar la resolución del contrato que une a las partes, (a pesar de la consignación alegada por la parte demandada), con fundamento de la causa prevista en el apartado 2 a) del artículo 27 de la L.A.U, (artículo 114 de la L.A.U de 1964, vigente al formalizarse el contrato) relativa a la falta de pago de la renta; por no pagarse en el tiempo y forma estipulados, accediendo al desahucio instado y a apercibir a la demandada del lanzamiento que se efectuará si no desaloja el inmueble dentro del plazo legalmente señalado. Por ello se le condenará, una vez que se compruebe en este juzgado que la consignación dineraria alegada  no es verídica o cierta, al pago de las rentas debidas y no pagadas,  según lo preceptuado en el artículo 1555 del C.C en lo relativo a la obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. A esta cantidad hay que añadir en todo caso las rentas que se hayan ido devengando durante la tramitación del procedimiento y que se devenguen hasta la entrega definitiva de la vivienda y de la posesión de la misma, mediante la entrega de las llaves o el lanzamiento, según establece el artículo 220 de la L.E.C relativo a la condena de futuro. A esta cantidad deberá sumarse el interés legal que dichas rentas generen desde la interposición de la demanda. Este tipo de interés se considera interés moratorio, en atención a lo establecido en los artículos 1100 y 1108 del C.C, y se devenga desde que el acreedor exige judicialmente el cumplimiento de la obligación.
SÉPTIMO.-  Las costas han de imponerse a la parte demandada, en aplicación de lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dado que se han desestimado todas las pretensiones de la parte demandada, imponiéndose por lo tanto las costas procesales en virtud del criterio del vencimiento objetivo.
VISTOS los artículos citados y demás en general y concordante aplicación, pronuncio el siguiente
                                                         FALLO
Estimo la demanda formulada por el procurador Sr. Don Pablo López Robles, en nombre y representación de DOÑA LAURA BODAS SASTRE, contra DOÑA MARTA MEJÍAS LÓPEZ, representada por la Sra. procuradora Doña Patricia de la Varga García; y en su virtud, declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha uno de julio de 1988, que fue objeto de una rehabilitación posterior con fecha uno de abril de 2011 y que liga a las partes sobre la vivienda sita en c/ Caño Badillo nº 5, 1º de León; condenando a la demandada a que desaloje el inmueble y lo ponga en la libre disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hicieren dentro del plazo legal, así como, para el caso en el que se determine que no se ha llevado a cabo la consignación antes mencionada, al abono a la parte actora de la cantidad de MIL CUATROCIENTOS DOS  EUROS CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS,  y en todo caso al pago del interés legal desde la interposición de la demanda y las rentas devengadas durante la tramitación del procedimiento y las que se devenguen hasta la devolución efectiva de la posesión de la vivienda a la parte actora, mediante la entrega de las llaves o el lanzamiento, con imposición de costas a la parte demandada.


Contra la presente resolución cabe interponer recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de León, que deberá interponerse ante este juzgado dentro del plazo de veinte días desde su notificación, previa constitución de un depósito de 50 €.
Así, por esta mi sentencia, definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.




PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado-Juez que la dictó en el mismo día de su fecha, doy fe.

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