JUZGADO
DE PRIMERA INSTANCIA N.º 12 DE LEÓN
SENTENCIA:00088/2018
UNIDAD
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N.I.G.: XXXXX XX X XXXX XXXXXXX
PJV PIEZA DE JUICIO VERBAL 00088/2018 0001
Procedimiento origen: JRC 333/2017
Sobre OTRAS MATERIAS
DEMANDANTE, D/ña KATYA AGRA ANTAO
Procurador/a Sr/a. DIEGO CARRETERO SALGADO, DIEGO CARRETERO SALGADO
Abogado/a Sr/a. MARÍA CASTRO ROZADA, MARÍA CASTRO ROZADA
DEMANDADO , D/ña PAULA RODRÍGUEZ IGLESIAS
Procurador/a Sr/a. NATALIA MORENO AMARELO
Abogado/a Sr/a. VALENTINA XXX XXX, ÁLVARO XXX XXXX
SENTENCIA N.º 00088/2018
León a 18 de mayo de 2018
Vistos por el Ilmo. Sr. Christian
Méndez Pérez Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de los de
León y su partido judicial, los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio
seguidos bajo el número 00088/2018, en el que son partes, de una, como
demandante, Doña Katya Agra Antao, representada por la Procurador Don Diego
Carretero Salgado y asistida por la Abogada Doña María Castro Rozada y, de
otra, como demandada, Doña Paula Rodríguez Iglesias, que interviene
representada por la Procuradora Doña Natalia Moreno Amarelo y asistida por los Abogados DonÁlvaro y Doña
Valentina, sobre desahucio de vivienda arrendada por impago de rentas y gastos
de luz y gas natural.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-Por el Procurador de los Tribunales Don Diego Carretero Salgado en
nombre y representación de Doña Katya Agra Antao se interpuso demanda de Juicio
Verbal sobre desahucio de vivienda por impago de rentas y gastos derivados de
luz y gas natural contra Doña Paula Rodríguez Iglesias, en cuya demanda, tras
exponer los hechos y los fundamentos de derecho que consideró pertinentes en
apoyo de sus pretensiones, terminó suplicando que, previa admisión a trámite de
la demanda y tras la tramitación del procedimiento, se dictara sentencia por la
que, estimando la demanda, se declarara el abono de las rentas devengada así
como el de los gastos derivados del uso de la casa y no satisfechos, y los
correspondientes intereses por mora, condenando a abonar a la demandante en
total la cantidad de TRES MIL TRESCIENTOS EUROS (3.300€) en concepto de rentas
y TRESCIENTOS SETENTA EUROS (370€) en concepto de suministros de agua, luz y
gas, y al pago de las costas.
SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda, se señaló
fecha para la celebración de la vista, llegada la cual, con la comparecencia de
las partes, se abrió el acto por petición del Procurador D. Diego Carretero
Salgado y, concedida la palabra a la parte demandante, se afirmó y ratificó en
su demanda, solicitando el recibimiento a prueba del procedimiento y, concedida
la palabra a la parte demandada, se opuso a la demanda e interesó, en los
términos que se recogen en el acta y grabación efectuada de la vista, que se
declarara enervado el desahucio en virtud de la consignación de las cantidades
adeudadas acreditada en la correspondiente diligencia de ordenación incorporada
a estos autos. Se opone totalmente a reclamación de los meses debidos, así como
al devengo de los intereses con causa en estos y a los gastos de agua y luz.
TERCERO.- Recibido el juicio a prueba, por la parte
demandante se propuso la prueba documental, el interrogatorio de la demandada y
la prueba de testigos, pruebas, todas ellas, que fueron declaradas pertinentes
y practicadas con el resultado que se desprende del acta y de la grabación del
acto de la vista.
CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las
prescripciones legales establecidas.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Se ejercita por la demandante como propietaria y arrendadora de
la vivienda sita en Paseo de Salamanca nº15, 1ºB, de esta ciudad una acción de
desahucio dirigida a que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de
fecha 16 de marzo de 2009 que vinculaba a las partes de este procedimiento y,
simultáneamente y acumulada a la primera, tal como permite el artículo 438.3.3.ª
de la Ley de Enjuiciamiento Civil, una acción por la que se reclama la cantidad
de 3.670€ , que sería la adeudada por la demandada en concepto de las
rentas debidas y no pagadas y de los gastos de agua, luz y gas, al pago de cuya
partida venía obligada, tal como se pactó entre las partes en la cláusula sexta
del contrato de arrendamiento de fecha 16 de marzo de 2009.
En tal sentido, cabe señalar que,
en la referida cláusula sexta del contrato
se recogen entre otras obligaciones del arrendatario la de abonar los gastos de
suministros y servicios de la vivienda. Y a este respecto, los servicios de luz
y gas que estaban domiciliados en la cuenta del arrendatario, pero siendo el
titular de los contratos el propio arrendador, titular de la vivienda para los
que se contrataron. Por todo ello, Dña. Paula Rodríguez Iglesias fue requerida
de pago con fecha 25 de octubre de 2017 por parte de Iberdrola por una factura
de fecha 20 de octubre de 2017 por importe de 60 euros, así como por Gas
Natural Fenosa en fecha de 5 de octubre de 2017 por una factura de 1 de octubre
de 2017, por valor de 310 euros.
Por eso, con arreglo a lo
dispuesto en el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la cuestión
objeto de debate y que ha de resolverse es si, con la presente sentencia, debe
estimarse la demanda o, por el contrario, cabe acoger la solicitud de la
demandada de que se declarerescindido el contrato con anterioridad a las
cantidades que se disputan.
En tal sentido, ha de recordarse
cómo el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula como un caso
especial de terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia
sobrevenida de objeto el que se denomina de enervación del desahucio, que
significa que los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de
las rentas o cantidades debidas (recordemos que en el presente procedimiento se
reclaman como debidos por la arrendadora demandante 3670 euros en concepto de
gastos y rentas) terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario
paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe
de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento
de dicho pago enervador del desahucio.
Pues bien, en el presente caso, debemos
entender que no cabe enervación conforme a lo reconocido por las propias partes
puesto que esta ya se produjo con fecha de x de mayo de 2016 respecto a las
mensualidades de marzo, abril y mayo por la cantidad de mil seiscientos
cincuenta euros (1650€) abonados por Doña Paula y a la que se remite la misma
en el apartado número siete de la demanda y quedando acreditada su realización
en documento nº6, al que refiere citada demanda.
Se trata, por tanto, de decidir si se produce el
impago o si, por el contrario, el contrato ya estaba rescindido. Atendiendo a
la jurisprudencia del Tribunal Supremo, y “atendiendo a la finalidad de las
normas que regulan la resolución del arrendamiento por impago de renta y
cantidades asimiladas- que en el caso no concurre una actuación de la demandada
que revele un claro incumplimiento de sus obligaciones,
sino una discrepancia en cuanto a la justificación de las cantidades exigidas
que en forma alguna puede dar lugar a la resolución del contrato
arrendaticio”(STS 210/2015 de 22 de Abril).
SEGUNDO.
- El conflicto principal
radica pues en la determinación de si el contrato se ha visto efectivamente
extinguido por las partes, y por tanto no procede el pago de todas aquellas
cantidades devengadas en fecha posterior al 1 de octubre, o de si se entiende
el mismo en vigor y por tanto está obligada la demandada al pago de las
cantidades adeudadas que refleja en la demanda la parte actora.
Queda probado que la demandada Dña. Paula
notifica la voluntad a Dña. Katya, arrendadora de la vivienda, de abandonar el
piso en fecha 01/10/17. Dicha notificación, y así lo reconocen las partes en
los escritos de demanda y contestación, es realizada el día 01/09/17,
cumpliéndose con el preaviso mínimo de 30 días que exige la LAU en sus arts.
9.1 y 10.
Una vez acordada por las partes la resolución
del contrato, se exige por el art. 1561 CC la devolución de la finca por parte
del arrendatario al arrendador, para entenderse el contrato extinguido. En este
punto es en el que se plantea la controversia de las partes, puesto que Dña.
Paula alega haber depositado las llaves en el buzón de la vivienda ante la
actitud hostil de la parte actora, aportando conversaciones mantenidas con ésta
a través de una aplicación de mensajería instantánea en las que queda
debidamente acreditada la ausencia de soluciones que al tema de entrega de las
llaves ofrece la demandante. Es por tanto clara la posición de Dña. Katya, que
se niega a recoger las llaves de la vivienda, pese a que conoce la voluntad de
Dña. Paula de depositar las llaves en el buzón y así lo reconoce la propia
parte actora en el escrito de demanda. Esto descarta el “intento amistoso de
recuperación de las llaves” al que hace referencia la parte actora en su
escrito de demanda, puesto que se niega en las conversaciones mantenidas
cualquier intento real de recepción de las llaves.
La entrega efectiva de las llaves por parte
de la demandada pretende acreditarse con la presentación a prueba de un burofax
de la cámara de propiedad, adjuntado con la contestación a la demanda, que no
resulta en absoluto acreditativo del efectivo depósito de las llaves, por no
encontrarse firmado más que por la demandada y no constar firma alguna del
funcionario competente de la Cámara de Propiedad que pruebe la veracidad y
autenticidad del documento. La falta de firma en un documento público, como es
el caso, anula la presunción de fuerza probatoria que les otorga a aquellos
documentos públicos que sean fehacientes el art. 319 LEC.
Pese a esto, a tenor de la prueba testifical
practicada al policía encargado de atender a Dña. Paula en la mañana del día 30
de septiembre, en la que afirma la existencia de voluntad de la demandada de
entregar las llaves para extinguir el contrato, unido a los múltiples intentos
de entregárselas a la demandante sin que
ésta mostrase voluntad recíproca de recogerlas, y entendiendo probada la
existencia de mala fe de la demandante, habida cuenta de la pasividad de ésta
para requerir el pago de la anteriormente arrendataria del piso de su propiedad
sito en de Salamanca nº15, 1ºB, esperando para
interponer demanda a fecha de 18 de abril de 2018 mientras que la demandada ha
comunicado a la actora su voluntad de abandonar el piso en fecha 01/09/17 y
abandonándolo efectivamente en fecha 30/09/17, además del hecho de que no
existe requerimiento de pago alguno formulado por Dña. Katya, tan sólo la demanda
interpuesta en este proceso; entiende
este Tribunal que no puede hacerse depender de la voluntad de la arrendadora
(en este caso, voluntad de no recibir las llaves) la extinción efectiva de un
contrato cuando ambas partes han convenido su extinción y se tiene conocimiento
de la voluntad de la arrendataria de entregar las llaves y se conoce, y en eso
están de acuerdo las partes, el lugar de depósito de las llaves.
Queda acreditada por tanto la entrega
efectiva de las llaves pese a que la arrendadora y propietaria de la vivienda
se niegue a recogerlas, y por tanto se entiende extinguido el contrato de
arrendamiento, de mutuo acuerdo, en fecha 01/10/17.
Como base a lo expuesto, el Tribunal va a
tener en cuenta la siguiente jurisprudencia:
-
Sentencia
de la Audiencia Provincial de Salamanca, número 213/2014, de 25 de julio de
2014, que prevé en su fundamento jurídico segundo que ‘’el depósito de las
llaves constituye una forma válida de ofrecimiento de traslado de la posesión y
de extinción de la relación negocial de la vivienda, por lo cual, demostrado el
abandono y desocupación de lamisma, sería improcedente la condena al pago de
rentas a partir de aquella fecha’’. Por lo tanto, entendiendo como entregadas
las llaves al introducirlas en el buzón, no cabe la condena.
- - La doctrina del Tribunal Supremo en la sentencia 20 de julio de 2011: "la sentencia recurrida no infringe jurisprudencia, pues declara que no existen elementos probatorios, salvo la recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador, que acrediten que esta prestase su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento. Se entenderá que hay una resolución contractual consentida por ambas partes cuando se alcance esta conclusión a la luz de la valoración de la prueba y de los actos posteriores de ambas partes".
TERCERO.
-Se ejercitan en la demanda inicial del procedimiento, de forma
acumulada, acción resolutoria de contrato de arrendamiento de vivienda por
falta de pago de las rentas y acción de reclamación de tales rentas. Estamos
ante la petición de una acumulación subjetiva de acciones, esto es; el mismo
actor ejercita en su demanda varias acciones ante el mismo demandado. La
legitimación activa corresponde a tenor del artículo 250.1 1º y 2º de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, al propietario de la finca, no siendo en este caso
relevante que simplemente ostente la propiedad de la finca como que en la
relación jurídica entre este y la parte demandada sea arrendador de dicha
finca. La legitimación pasiva corresponde al arrendatario de dicho inmueble.
Consideramos improcedente la solicitud de acumulación de acciones
debido al carácter sumario y al proceso especial de desahucio, ya que en estos
casos, a las partes no se les
atribuye un conocimiento pleno al estar su objeto limitado, de ahí que las sentencias dictadas en los juicios
verbales sumarios no producen el efecto de cosa juzgada, como
se reconoce en el art. 447 LEC. De esta forma, se deniega la petición respecto del procedimiento
333/2017 de reclamación de cantidad respecto de la fianza que reclama Doña
Paula Rodríguez Iglesias como parte actora frente a la de su arrendataria Doña
Katya Agra Antao.
FALLO
Que debo desestimar y desestimo la demanda
interpuesta por el Procurador Diego Carretero Salgado en nombre y
representación de Dª Katya Agra Antao, desestimando además los cargos al pago
de los gastos de suministros de luz, agua, gas y servicios de la vivienda por
importe de TRESCIENTOS SETENTA EUROS, así como la devolución de la fianza por
importe de MIL CIEN EUROS prestada por la arrendataria, Dª Paula Rodríguez
Iglesias.
Se condena en costas a la parte demandante.
Esta sentencia no es firme y contra la misma
cabe recurso de apelación en el plazo de 20 días a contar desde el siguiente al
de la notificación de la resolución.
Seguidamente, la anterior Sentencia fue leída
y publicada por el Magistrado Juez que la ha dictado, estando constituido en
Audiencia Pública. Doy fe.
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