AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE
LEÓN
Don DIEGO CARRETERO SALGADO, Procurador de los
Tribunales, con DNI 11111111X y nº 000 de colegiado, en nombre y representación
de Doña KATYA AGRA ANTAO, con DNI 22222222W, mayor de edad, vecina de León, con
domicilio en calle La Serna, 66, 1º B, acreditado mediante poder apud acta.
Estará asistida en este proceso por la letrada MARIA
CASTRO ROZADA, con DNI 33333333Z, abogada del Ilustre Colegio de Abogados de
León (nº de colegiado 333).
Ante el Juzgado de Primera Instancia número 7 de
León comparezco y, como mejor proceda en derecho, DIGO:
Que en la representación que ostento formulo DEMANDA
DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO por impago de las rentas de los meses
de Octubre, Noviembre y Diciembre del 2017 y Enero, Febrero y Marzo de 2018, y
de los suministros de las compañías IBERDROLA
y GAS NATURAL por un importe de 370 €, contra Doña PAULA RODRÍGUEZ IGLESIAS,
mayor de edad, DNI 33333333Y, con domicilio en León, a fin de que, previos los
trámites correspondientes, se dicte sentencia declarando haber lugar al
desahucio, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho:
HECHOS
PRIMERO.- Mi mandante, Dª Katya Agra Antao, es propietaria
de la vivienda situada en el Paseo de Salamanca nº 15, 1ºB (León), según consta
en la escritura de fecha 11 de julio de 2000, otorgada ante el Notario Don
Antonio Nuño Vicente, notario del Ilustre Colegio de Valladolid, inscrita en el
Registro de la Propiedad de León, Libro V, Tomo 3, Folio 205, Finca
15, Inscripción 4º (se adjunta como Documento nº 1 copia de la escritura de la
propiedad).
SEGUNDO.- En fecha 16 de marzo de 2009 mi mandante
celebró contrato de arrendamiento de esta vivienda con Doña Paula Rodríguez
Iglesias (Documento nº 2). En dicho contrato se pactó una renta de QUINIENTOS
CINCUENTA EUROS (550€) mensuales y se hizo entrega por la arrendataria de una
fianza de MIL CIEN EUROS (1.100 €), constando así en la cláusula décima del
citado contrato. Se estipuló así mismo que el pago se realizaría de forma domiciliada
en la cuenta bancaria de Doña Katya Agra Antao y la renta se actualizaría de
acuerdo a las variaciones del IPC (Nº de cuenta de Doña Katya: ES5450601163842909).
En la cláusula sexta del contrato se recogen entre
otras obligaciones del arrendatario la de abonar los gastos de suministros y
servicios de la vivienda. Y a este respecto, los servicios de luz y gas estaban
domiciliados en la cuenta del arrendatario, pero siendo el titular de los
contratos el propio arrendador, titular de la vivienda para los que se
contrataron. Por todo ello, Dª Katya Agra Antao fue requerida de pago con fecha
20 de octubre por parte de Iberdrola por una factura de fecha 25 de octubre por
importe de 60 euros (aportando esta como Documento nº 3) y con fecha 5 de
octubre por una factura de GAS NATURAL FENOSA de fecha 1 de octubre por importe
de 310 euros (como Documento nº 4).
TERCERO.- Con fecha 1 de septiembre de 2017, la
arrendataria comunicó y convino con la arrendadora su voluntad de rescindir el
contrato con fecha 1 de octubre manifestando su voluntad de abandonar la
vivienda antes de esa fecha.
CUARTO.- Esta parte intentó de forma amistosa recuperar
las llaves para poder poner fin al contrato. Llegado el día 30 de septiembre,
la arrendadora y el esposo de la arrendataria se enviaron mensajes de móvil a
fin de consensuar la hora a la que se haría la entrega de llaves, sin conseguir
que ésta se concretase (Se aportan los mensajes de whatsapp documento nº 5).
QUINTO.- La arrendadora volvió a tener noticias de la
arrendataria cuando se le notificó la demanda presentada contra ella por Dª
Paula, en el juicio verbal 333/2017, tramitado en el Juzgado de Primera
Instancia número 7 de León. El objeto de éste consistía en reclamar la
devolución de la fianza. Y en el escrito de demanda, Dª Paula afirmó haber
dejado las llaves de la vivienda en el buzón el día 30 de septiembre, siguiendo
el consejo de la Policía Local, donde intentó llevar a cabo el depósito de las
llaves.
SEXTO.- Con fecha 8 de octubre de 2017, Dª Katya remitió
a través de la Cámara de la Propiedad un nuevo burofax de reclamación, tanto de
las llaves de la vivienda como de la mensualidad de octubre.
SÉPTIMO.
– En fecha de
Mayo de 2016 se produjo la enervación de las mensualidades de Marzo, Abril y
Mayo por la cantidad de MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS (1.650 €) por parte de
la demandada Doña Paula (se aporta como documento nº 6 el enervación)
OCTAVO.
- DOCUMENTOS:
Documento nº 1: escritura de propiedad
Documento nº 2: contrato de arrendamiento
Documento nº 3: factura de IBERDROLA
Documento nº 4: factura de GAS NATURAL
Documento nº 5: mensajes de whatsapp
Documento nº 6: documento de enervación
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-
Jurisdicción. Los Tribunales y Juzgados
españoles son competentes para conocer de
la demanda, en el orden civil, en virtud de los arts 21 y 22 de la Ley Orgánica
del Poder Judicial.
SEGUNDO.-
Competencia
territorial. Corresponde la
competencia para conocer de esta clase de procesos a los tribunales del lugar
en que esté sita la cosa litigiosa, y cuando la acción real se ejercita sobre
varias cosas inmuebles o sobre una sola que este situada en diferentes circunscripciones,
será el tribunal competente el de cualquiera de estas a elección del demandante,
según el art 52.1 LEC.
TERCERO.-
Procedimiento. La pretensión que se ejercita
queda amparada en el art. 440 apartados 1º y 2º de la LEC que establece un
plazo de diez días para desalojar el inmueble y pagar, y también por el art. 250.1
LEC que establece que se seguirá el trámite del juicio verbal.
CUARTO.- Capacidad y legitimación. Son capaces ambas partes, de conformidad con lo prevenido en los artículos 6.1.1 y 7.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En
cuanto a la legitimación, posee la activa mi representada, conforme a lo
establecido en el artículo 10 de la citada Ley Procesal, por ser la propietaria
y la arrendadora de la vivienda alquilada. Ostentando la demandada, Doña Paula,
la pasiva en su condición de arrendataria y deudora de las cantidades
reclamadas.
Además, el artículo 250.1.1º LEC señala que podrán solicitar la reclamación
de cantidades por impago de rentas y
cantidades debidas tanto el dueño,
usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o
urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen
la posesión de dicha finca.
QUINTO.- Postulación y defensa: Comparece la parte actora representada por procurador y asistida por letrado, ambos en ejercicio, representación que queda acreditada mediante poder apud acta, dando cumplimiento a los requerido en los artículos 23.1 y 31.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
SEXTO.- Acumulación de acciones. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO y RECLAMACIÓN RENTAS, en base al artículo 437.4 regla 3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago o por espiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.
SÉPTIMO:
el art. 1100 del
Código Civil establece que incurren en mora los obligados a entregar o a
hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente
el cumplimiento de su obligación.
En relación con él, el art. 1108
del Código Civil menciona que si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de
dinero, y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios,
no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses
convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal. Importes a los que deberán
adicionarse los que resultaren impagados en el futuro, al tratarse de rentas
periódicas, conforme autoriza el artículo 220.2 de la LEC.
OCTAVO:
el art. 1555 del
Código Civil establece que el arrendatario está obligado a pagar el precio del
arrendamiento en los términos convenidos.
NOVENO:
en relación con la
extinción del contrato, el artículo 1156 del Código Civil deja claro que la principal forma de extinción de las obligaciones la
constituye el pago o cumplimiento, y a su vez el artículo 1256 del Código Civil enuncia que
la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de
uno de los contratantes.
DÉCIMO:
el art. 27.1
de la LAU establece que el incumplimiento por cualquiera de las
partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que
hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a
promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo
1.124 del Código Civil.
Al tratarse de una finca urbana, es
de aplicación el art. 27.2. a) de la LAU, que faculta al arrendador
para resolver el contrato de arrendamiento, entre otros casos, cuando el
arrendatario incumpla su obligación de satisfacer las cantidades cuya
obligación haya asumido y correspondan al arrendatario.
UNDÉCIMO:
según el artículo
439.3 de la LEC en este caso no concurre la facultad de la arrendataria de
enervar la presente acción, manifestación exigida en el escrito de demanda junto
con las circunstancias que concurran y que permitan o no la enervación de la
acción en los términos que regula el artículo 22.4 del mismo texto
legal.
JURISPRUDENCIA
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz nº 172/2015 del
28/07/2015 dice que: “Sala estima también que la introducción de unas
llaves en el buzón del arrendador no es la manera más adecuada para poner fin a
una relación arrendaticia a menos que fuera ACEPTADO ASÍ POR AMBAS PARTES y la
demandada que debe acreditar la resolución del contrato por acuerdo de las
partes ya que en otro caso el ARRENDAMIENTO SIGUE VIGENTE”. En la misma línea
la Sentencia de la audiencia provincial
de Alicante nº 232/15 del 12/6/2015 dice que: “el propio recurrente incluso
reconoce, NO ES PRECISAMENTE UN MEDIO IDÓNEO y adecuado de devolver la posesión
de un inmueble arrendado, depositar las llaves del mismo en el buzón, pues es
evidente que no acredita dicho medio la fecha exacta de la resolución del
contrato, ni que la propietaria arrendadora tuviera conocimiento de dicho extremo.
Además, esa falta de conocimiento y consentimiento de la parte arrendadora,
significa que el acto de devolución de llaves no es más que un acto unilateral
de desistimiento, que no pone fin al contrato si en el mismo no se ha
especificado, como deja claro la Sentencia
de la Audiencia Provincial de Alicante nº 273/15 del 22 de junio de 2015:
“El acto, demostrado y admitido, de
devolver las llaves de la vivienda y posesión del local, que se aceptan por los
arrendadores, no es en modo alguno demostrativo de su aquiescencia a la resolución
anticipada del contrato, sino, antes bien, exclusiva expresión voluntaria del
desistimiento, que si no se acompaña con la declaración de voluntad consciente
y voluntaria de admitirlo, no deja de ser, por ello, un DESISTIMIENTO
UNILATERAL. Las llaves se recibieron por los arrendadores, y nadie niega este
acontecimiento, pero en modo alguno significa la aceptación de los efectos
pretendidos por la arrendataria....conforme a lo que dispone el ART. 1256 CC la
validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al ARBITRIO DE UNO
DE LOS CONTRATANTES, y si en el presente supuesto se había fijado expresamente la
duración del arrendamiento, no podía la arrendataria darlo por concluido antes,
sin que concurriera justa causa. Llegando incluso la jurisprudencia del supremo
a admitir que la recepción de la comunicación y de las llaves por el arrendador
no acredita o prueban que la parte demandante prestase su consentimiento para
resolver el contrato de arrendamiento que les unía (Sentencia del tribunal supremo de 20 de julio de 2011)
En nuestro caso, claramente no hay
un consentimiento por parte de la parte arrendadora de permitir que la
devolución de las llaves se realice mediante su depósito en el buzón del
domicilio, consentimiento que es ampliamente pedido por la jurisprudencia para permitir
que el acto de dejar las llaves en el buzón sea causa de extinción de las obligaciones
(ni siquiera existe conocimiento de la arrendadora en el caso que nos ocupa),
de la misma forma, la recogida de esas llaves del buzón no significará el fin
de la relación contractual, de acuerdo con la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 2000, que llega a
la conclusión de que quien las devuelve renuncia al contrato pero NO QUE QUIEN
LAS RECIBE RENUNCIA A COBRAR LAS RENTAS POR EL TIEMPO DE DURACIÓN PACTADO. La
recogida de llaves (que además en este supuesto no se produjo) por el
arrendador NO IMPLICA ACEPTACIÓN DE LA RESOLUCIÓN del contrato y LA EXONERACIÓN
DEL PAGO DE RENTAS ni renuncia a la indemnización de daños y perjuicios”.
Respecto del pago de las rentas y
gastos de la vivienda, la Audiencia
Provincial de Salamanca (Sección 1ª) Sentencia num. 213/2014 de 25 julio
nos dice que: “sobre la reclamación de cantidad por rentas adeudadas es
doctrina jurisprudencial constante y pacífica la de que EL ARRENDATARIO VIENE
OBLIGADO AL PAGO DE LA RENTA (entendido este concepto en un sentido amplio que
abarca tanto la renta en sentido estricto o propio, como la contraprestación
por el uso) hasta el momento en que reintegre al arrendador la posesión de la
finca (normalmente, a través de la entrega de sus llaves), de manera que no
basta para relevarle de tal obligación ni el mero abandono de la finca, vigente
el contrato, ni su extinción si aquél se mantiene en su ocupación.”
Por lo tanto mientras no se ponga
fin a la relación arrendaticia y se ponga a disposición de la arrendadora la
vivienda se siguen generando gastos, no siendo el abandono de la misma causa de
extinción de las obligaciones, sobre esto: Sentencia
de la Audiencia Provincial de Albacete del 25 de mayo 2007 dicen que: Dicho
abandono o desistimiento unilateral NO ES CAUSA DE EXTINCIÓN DE LAS
OBLIGACIONES en general (ART.1156 del Código Civil) ni del arriendo en
particular” y Audiencia Provincial de
Guipúzcoa (Sección 1ª) Sentencia num. 38/2005 de 22 febrero: establece la
entrega de las llaves como acto de puesta a disposición de la finca, NO SIENDO
SUFICIENTE LA DESOCUPACIÓN de la vivienda para dar por resuelto el contrato de
arrendamiento.
Por ultimo cabe mencionar que, la
jurisprudencia deja claro que esa “puesta a disposición” de las llaves mediante
su depósito en el buzón es necesario que sea aprobado por el arrendatario
mediante “PRUEBA CONCRETA, INEQUÍVOCA Y CIERTA de la existencia de una efectiva
puesta a disposición de la vivienda en favor del arrendador” (Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección
1ª) Sentencia num. 38/2005 de 22 febrero).
Y respecto de la devolución de la
fianza pedida en este caso la Audiencia
provincial de Gijón del 17/11/2016 dice que la falta de entrega de llaves
impide la COMPENSACIÓN Y DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA.
Por lo expuesto,
SUPLICO AL JUZGADO
Que se tenga por presentado este
escrito junto con los documentos que acompaño y sus copias, lo admita el
Secretario judicial y, previos los trámites legales oportunos, acuerde:
— Requerir al demandado para
que en el plazo de diez días desaloje el inmueble y pague, o formule oposición,
dejando fijado en el decreto de admisión a trámite de la demanda la fecha para
la vista de juicio verbal que se celebrará solo si mediare oposición, así como
la fecha del lanzamiento.
— Para el caso de que no se
formule oposición, que se dicte por el Secretario Judicial decreto de
terminación del juicio manteniendo la fecha del lanzamiento.
— Si se celebrare vista que se
dicte sentencia por la que:
1.º Se declare resuelto el
contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda de fecha 16 de marzo
de 2009, suscrito entre D./Dña. Katya Agra Antao y D./Dña. Paula
Rodríguez Iglesias, por falta de pago de las rentas,
2.º Se ordene el desahucio por
falta de pago de D./Dña. Paula Rodríguez Iglesias del inmueble en el Paseo de
Salamanca Nº15, 1ºB, teniéndose por solicitada, igualmente, la ejecución de la
sentencia manteniendo el día y hora para el lanzamiento directo del demandado,
3.º Se condene al pago al
demandado de TRES MIL TRESCIENTOS EUROS (3300 €) en concepto de rentas adeudadas,
y cantidades asimiladas, así como al pago de las cantidades que en concepto de
renta o cantidades asimiladas se vayan devengando desde la interposición de la demanda
hasta la efectiva entrega del inmueble, más los intereses legalmente establecidos
desde la fecha de interposición de demanda para la primera cantidad y desde que
vaya venciendo su pago para las segundas,
4.º Se condene al pago al demandado de
TRESCIENTOS SETENTA EUROS (370€) en concepto de gastos de suministros de luz y
gas y servicios de la vivienda.
5.º (en su caso) se autorice
expresamente al arrendador a hacer suya la fianza depositada en la cámara
de la propiedad, por importe de MIL CIEN EUROS (1.100 €) para compensar parte
de la deuda reclamada si la fianza no tuviera que destinarse a otro de sus
fines propios,
6.º y se le condene
igualmente al pago de las costas de este juicio.
PRIMER
OTROSÍ DIGO: que conforme a
lo autorizado en el artículo 437.3 de la LEC, interesamos expresamente,
para el caso de ser dictada sentencia estimatoria de nuestra pretensión
resolutoria del contrato, se ejecute la sentencia sin necesidad de ulterior
petición.
SEGUNDO
OTROSÍ DIGO: que por el artículo
231 LEC esta parte deja en manos del Tribunal y del Secretario Judicial la
subsanación de los defectos en que puedan haber incurrido los actos procesales elaborados.
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